Das Landgericht Wuppertal hat mit Urteil vom 4. Juni 2009 im Verfahren 9 S 174/08 über eine Teilungsplanwiderspruchsklage nach der Zwangsversteigerung von Wohnungseigentum entschieden. Eine Stadt verlangte, im Verteilungsverfahren mit Entsorgungsgebühren für das gesamte Grundstück vorrangig berücksichtigt zu werden. Das Amtsgericht hatte im Teilungsplan jedoch nur den auf den versteigerten Miteigentumsanteil entfallenden Anteil angesetzt.
Gegenstand der Vollstreckung ist das Wohnungseigentum
Das Landgericht bestätigte den Teilungsplan. Zwar können grundstücksbezogene öffentlich-rechtliche Benutzungsgebühren nach kommunalem Abgabenrecht als öffentliche Last auf dem Grundstück ruhen. Für die Rangklasse des § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG kommt es aber darauf an, ob und in welchem Umfang die Last auf dem konkreten Gegenstand der Zwangsvollstreckung ruht.
Im Verfahren 9 S 174/08 war nicht das gesamte Grundstück Gegenstand der Zwangsversteigerung, sondern ein Wohnungseigentumsrecht. Deshalb konnten die Entsorgungsgebühren nur in dem Anteil bevorrechtigt berücksichtigt werden, der diesem Wohnungseigentum zuzuordnen war.
Bevorrechtigt gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG können öffentliche Lasten nur dann geltend gemacht werden, wenn und insoweit sie auf dem konkreten Gegenstand der Zwangsvollstreckung ruhen.
Keine Vervielfachung öffentlicher Lasten
Die Kammer lehnte es ab, die gesamte Gebührenforderung auf jede einzelne Wohnungseigentumseinheit zu legen. Andernfalls würde sich die Gesamtlast bei mehreren Einheiten faktisch vervielfachen. Eine gesetzliche Grundlage für eine solche Vermehrung der Last sah das Gericht nicht.
Auch eine persönliche gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer nach Satzungsrecht änderte daran nichts. Diese betrifft die persönliche Inanspruchnahme, nicht die Frage, welche dingliche öffentliche Last im Zwangsversteigerungsverfahren vorrangig aus dem Erlös zu bedienen ist.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Gemeinden, Wohnungseigentümergemeinschaften, Gläubiger und Ersteher von Wohnungseigentum bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Bei Wohnungseigentum ist der konkrete Versteigerungsgegenstand maßgeblich.
- Öffentliche Lasten sind anteilig und nicht automatisch in voller Grundstückshöhe anzusetzen.
- Persönliche Gesamtschuld und dingliche Rangstellung im Teilungsplan sind zu trennen.
- Teilungspläne sollten bei kommunalen Forderungen genau geprüft werden.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zur Verteilung kommunaler Gebührenforderungen bei der Zwangsversteigerung von Wohnungseigentum ein.