Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 11. Mai 2010 im Verfahren IX ZR 127/09 über die Berücksichtigung kommunaler Entsorgungsgebühren im Teilungsplan einer Zwangsversteigerung entschieden. Eine Kommune meldete grundstücksbezogene Gebühren für das gesamte Grundstück als öffentliche Last in Rangklasse 3 nach § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG an. Versteigert wurde jedoch nur ein einzelnes Wohnungseigentum. Das Vollstreckungsgericht berücksichtigte die Forderung lediglich anteilig nach dem Miteigentumsanteil.
Öffentliche Last auf dem Wohnungseigentum
Der BGH stellte klar, dass § 6 Abs. 5 KAG-NW eine öffentliche Last begründen kann, wenn die kommunalen Benutzungsgebühren grundstücksbezogen ausgestaltet sind. Maßgeblich ist, dass die gesetzliche Grundlage eindeutig eine dingliche Haftung des Grundstücks vorsieht und die kommunale Satzung die Gebühren entsprechend grundstücksbezogen regelt.
Bei Wohnungseigentum führt dies nach der Entscheidung nicht dazu, dass nur der rechnerische Miteigentumsanteil berücksichtigt wird. Vielmehr kann die öffentliche Last in Höhe der für das gesamte Grundstück entstandenen Benutzungsgebühren auf dem einzelnen Wohnungseigentum ruhen, wenn alle Inhaber von Miteigentumsanteilen nach der Satzung gesamtschuldnerisch haften.
§ 6 Abs. 5 KAG-NW kann eine auf dem einzelnen Wohnungseigentum ruhende öffentliche Last in Höhe der für das gesamte Grundstück entstandenen Benutzungsgebühren begründen.
Rangklasse 3 im Teilungsplan
Im Verfahren IX ZR 127/09 beanstandete der BGH daher die anteilige Beschränkung im Teilungsplan. Öffentliche Lasten des Grundstücks sind nach § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG für die dort erfassten rückständigen Beträge vorrangig zu befriedigen. Ob und in welchem Umfang eine kommunale Forderung hierunter fällt, richtet sich nach der jeweiligen gesetzlichen und satzungsrechtlichen Grundlage.
Die Sache wurde zurückverwiesen, weil die konkreten Voraussetzungen der Satzung und der geltend gemachten Gebühren weiter zu prüfen waren. Die Entscheidung zeigt, dass bei Wohnungseigentum die dingliche Haftung für öffentliche Lasten nicht vorschnell auf den Miteigentumsanteil reduziert werden darf.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Kommunen, Wohnungseigentümer, Grundpfandgläubiger und Vollstreckungsgerichte bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Grundstücksbezogene Benutzungsgebühren können öffentliche Lasten im Sinne von § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG sein.
- Bei Wohnungseigentum kann die volle grundstücksbezogene Gebührenforderung rangrelevant sein.
- Kommunale Satzungen sind für Umfang und Haftung genau auszuwerten.
- Teilungspläne müssen öffentliche Lasten und WEG-Struktur sorgfältig zusammenführen.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zur Rangbehandlung kommunaler Gebühren bei der Zwangsversteigerung von Wohnungseigentum ein.