Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 14. März 2002 im Verfahren III ZR 320/00 über die Bemessung einer Enteignungsentschädigung entschieden. Der Kläger hatte in der Zwangsversteigerung ausgebaute Straßen-, Wege-, Parkplatz- und Spielflächen erworben, die der Erschließung einer Reihenhaussiedlung dienten und bereits dem öffentlichen Verkehr übergeben waren. Später wurden die Flächen zugunsten der Stadt enteignet; streitig war die Höhe der Entschädigung.
Verkehrswert trotz besonderer Nutzung
Der BGH bestätigt, dass für die Enteignungsentschädigung grundsätzlich der Verkehrswert maßgeblich ist. Bei bereits hergestellten Erschließungsanlagen kann dieser Wert nicht ohne Weiteres nach einem normalen Grundstücksmarkt bestimmt werden. Für solche Flächen gibt es regelmäßig keinen gewöhnlichen Geschäftsverkehr, weil sie funktional auf öffentliche Nutzung ausgerichtet sind und praktisch nur für die Gemeinde von Interesse sein können.
Deshalb durfte das Berufungsgericht das Sachwertverfahren heranziehen. Dabei werden Bodenwert und Herstellungswert der Anlagen betrachtet, anschließend aber wertmindernde Umstände berücksichtigt. Dazu zählen insbesondere die eingeschränkte Nutzung durch den Eigentümer, die öffentliche Zweckbindung sowie fehlende Marktgängigkeit.
Auch bei in der Zwangsversteigerung erworbenen Erschließungsflächen richtet sich die Enteignungsentschädigung nach dem objektiv zu bestimmenden Verkehrswert.
Zuschlagspreis ist nicht allein entscheidend
Im Verfahren III ZR 320/00 hatte der Kläger die Flächen zu einem sehr niedrigen Bargebot ersteigert, während im Enteignungsverfahren deutlich höhere Werte diskutiert wurden. Der BGH machte deutlich, dass weder der Zuschlagspreis noch die früheren Herstellungskosten allein die Entschädigung bestimmen. Maßgeblich ist eine wertende Verkehrswertermittlung zum maßgeblichen Stichtag.
Die Stadt konnte sich daher nicht darauf berufen, die Flächen hätten wegen ihrer öffentlichen Nutzung überhaupt keinen entschädigungspflichtigen Wert. Umgekehrt konnte der Kläger nicht den ungekürzten Sachwert verlangen, weil die praktische Verwertbarkeit erheblich eingeschränkt war.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Ersteher, Gemeinden, Eigentümer und Gläubiger bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Der Erwerb in der Zwangsversteigerung schließt eine spätere Enteignungsentschädigung nicht aus.
- Öffentlich genutzte Erschließungsflächen können einen entschädigungspflichtigen Verkehrswert haben.
- Bei fehlendem Markt kann das Sachwertverfahren herangezogen werden.
- Nutzungseinschränkungen und Marktanpassungen dürfen den Entschädigungswert deutlich mindern.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zur Bewertung besonderer Grundstücksflächen nach Erwerb in der Zwangsversteigerung ein.