Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 19. Oktober 2017 im Verfahren IX ZR 79/16 über Einwendungen gegen die Erlösverteilung nach einer Zwangsversteigerung entschieden. Streitgegenstand war ein Grundstück, das mit mehreren Sicherungsgrundschulden belastet war. Nach Zuschlag und Verteilungsplan wandte sich die Klägerin gegen die Zuteilung eines Teils des Versteigerungserlöses an die grundpfandrechtlich gesicherte Bank.
Grundschuld und Sicherungsvertrag
Der BGH stellt klar, dass zwischen der dinglichen Grundschuld und dem schuldrechtlichen Sicherungsvertrag zu unterscheiden ist. Die Grundschuld besteht als nicht akzessorisches Recht grundsätzlich unabhängig davon, in welcher Höhe die gesicherte Forderung noch valutiert. Einwendungen aus dem Sicherungsvertrag können deshalb nicht von jeder Person geltend gemacht werden, die durch die Grundschuld wirtschaftlich betroffen ist.
Wird der Erwerber eines mit einem Grundpfandrecht belasteten Grundstücks aus der Grundschuld in Anspruch genommen, kann er Einreden aus dem Sicherungsvertrag nur dann erheben, wenn ihm auch der entsprechende Rückgewähranspruch übertragen worden ist.
Wird der Erwerber eines mit einem Grundpfandrecht belasteten Grundstücks aus der Grundschuld in Anspruch genommen, ist er nicht befugt, Einreden aus dem Sicherungsvertrag zu erheben, wenn der Rückgewähranspruch nicht auf ihn übertragen worden ist.
Folgen für die Erlösverteilung
Im konkreten Fall genügte es daher nicht, geltend zu machen, die durch die Grundschulden gesicherten Darlehen hätten nur noch in geringerer Höhe bestanden. Entscheidend war, ob die Klägerin die schuldrechtliche Position innehatte, die sie berechtigte, die Verwertung der Grundschuld in diesem Umfang zu beschränken.
Der BGH hob die Entscheidungen der Vorinstanzen auf und wies die Klage ab. Die Zwangsvollstreckung konnte nicht mit der Begründung für unzulässig erklärt werden, der Bank dürfe nur ein geringerer Betrag aus dem Versteigerungserlös zugeteilt werden.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Erwerber belasteter Grundstücke und für die Prüfung von Grundschulden in Zwangsversteigerungen bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Die Grundschuld ist von der gesicherten Forderung zu trennen.
- Einreden aus dem Sicherungsvertrag setzen die entsprechende schuldrechtliche Berechtigung voraus.
- Rückgewähransprüche sollten bei Grundstückserwerb ausdrücklich geprüft und übertragen werden.
- In der Erlösverteilung genügt nicht jede wirtschaftliche Betroffenheit für einen erfolgreichen Widerspruch.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zur Grundschuldverwertung, Rückgewähransprüchen und Erlösverteilung im ZVG ein.