Das Landgericht Düsseldorf hat mit Beschluss vom 25. September 2008 im Verfahren 25 T 624/08 über den Beitritt einer Gläubigerin zu einem Zwangsversteigerungsverfahren entschieden. Die Gläubigerin wollte wegen weiterer titulierten Forderungen im Rang des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG zugelassen werden. Das Amtsgericht wies den Antrag zurück, weil das Überschreiten der Wertgrenze des § 10 Abs. 3 ZVG nicht durch einen Einheitswertbescheid nachgewiesen war.
Einheitswert statt Verkehrswert
Das Landgericht bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts. Für die privilegierte Rangklasse nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG muss die gesetzliche Wertgrenze nach § 10 Abs. 3 ZVG eingehalten und nachgewiesen werden. Die Kammer stellte klar, dass hierfür auf den Einheitswert des Wohnungseigentums abzustellen ist, nicht auf den im Versteigerungsverfahren festgesetzten Verkehrswert.
Der Umstand, dass die angemeldete Forderung mehr als drei Prozent des Verkehrswerts erreichte, genügte daher nicht. § 10 Abs. 3 ZVG verweist ausdrücklich auf die frühere wohnungseigentumsrechtliche Wertgrenze, die an den Einheitswert anknüpft. Für eine Ersetzung durch den Verkehrswert sah das Gericht keinen Raum.
Der Nachweis nach § 10 Abs. 3 ZVG wird nicht dadurch erbracht, dass die Forderung drei Prozent des Verkehrswerts erreicht.
Keine Amtsermittlung durch das Vollstreckungsgericht
Das Landgericht stellte außerdem klar, dass das Vollstreckungsgericht den Einheitswertbescheid nicht von Amts wegen beim Finanzamt beschaffen muss. Im laufenden Zwangsversteigerungsverfahren war der Verkehrswert bereits nach § 74a Abs. 5 ZVG festgesetzt worden. Für die Gerichtskosten bestand deshalb kein eigener Anlass, den Einheitswert zu ermitteln.
Auch ein Sachverständigengutachten zum Verkehrswert oder Ertragswert ersetzt den Einheitswertbescheid nicht. Der Einheitswert wird nach bewertungsrechtlichen Vorschriften ermittelt und ist nicht mit dem verkehrswertbezogenen Ertragswert gleichzusetzen.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Wohnungseigentümergemeinschaften und die Durchsetzung von Hausgeldforderungen in der Zwangsversteigerung bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Für die Rangklasse 2 ist der Einheitswert maßgeblich.
- Der Verkehrswert ersetzt den Einheitswertnachweis nicht.
- Das Vollstreckungsgericht muss den Einheitswertbescheid nicht selbst beschaffen.
- Fehlt der Nachweis, kommt gegebenenfalls nur eine andere Rangklasse in Betracht.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zu den formellen Anforderungen bei der privilegierten Vollstreckung von Hausgeldforderungen ein.