Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 10. Juli 2009 im Verfahren V ZB 48/09 über Nachweismöglichkeiten für den Beitritt einer Wohnungseigentümergemeinschaft zur Zwangsversteigerung in Rangklasse 2 entschieden. Die Gemeinschaft betrieb die Versteigerung einer Eigentumswohnung wegen Hausgeldrückständen zunächst in Rangklasse 5. Zur Vorbereitung eines Beitritts in Rangklasse 2 wollte sie erreichen, dass das Vollstreckungsgericht die Finanzbehörde um Mitteilung des Einheitswerts ersucht.
Einheitswert kann verwertbar sein
Der BGH stellte zunächst klar, dass eine Mitteilung der Finanzbehörde nach § 54 Abs. 1 Satz 4 GKG grundsätzlich eine Grundlage haben kann. Das Vollstreckungsgericht kann nach Anordnung der Zwangsversteigerung einen Gebührenvorschuss anfordern und hierfür die Finanzbehörde um Mitteilung des Einheitswerts ersuchen.
Entgegen der Auffassung des Beschwerdegerichts wäre eine solche Mitteilung im Zwangsversteigerungsverfahren auch nicht von vornherein unverwertbar. Sie kann im Zusammenhang mit der Prüfung der Wertgrenze des § 10 Abs. 3 ZVG Bedeutung gewinnen.
Das Vollstreckungsgericht ist nicht verpflichtet, zur Ermittlung des Einheitswerts die Finanzbehörde zu ersuchen.
Verkehrswertfestsetzung darf abgewartet werden
Im Verfahren V ZB 48/09 blieb die Rechtsbeschwerde dennoch ohne Erfolg. Der BGH entschied, dass das Vollstreckungsgericht nicht verpflichtet ist, einen Vorschuss anzufordern und zu diesem Zweck das Finanzamt um Auskunft zu bitten. Es darf stattdessen die Verkehrswertfestsetzung nach § 74a ZVG abwarten.
Dann muss das Gericht allerdings auch die Entscheidung über den Beitritt in Rangklasse 2 bis zur Verkehrswertfestsetzung zurückstellen. Denn der Nachweis, dass die Wertgrenze des § 10 Abs. 3 ZVG überschritten ist, kann auch durch den Beschluss über den Verkehrswert geführt werden.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Wohnungseigentümergemeinschaften, Verwalter, Schuldner und Vollstreckungsgerichte bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Hausgeldforderungen können unter den Voraussetzungen des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigt sein.
- Der Einheitswert kann für die Prüfung der Wertgrenze verwertbar sein.
- Ein Anspruch auf Einholung einer Finanzamtsauskunft besteht aber nicht.
- Das Vollstreckungsgericht darf die Verkehrswertfestsetzung abwarten und den Rangklasse-2-Beitritt bis dahin zurückstellen.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zu Nachweiswegen und gerichtlichem Ermessen bei Hausgeldforderungen in der Zwangsversteigerung ein.