Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 23. Juni 2017 im Verfahren V ZR 175/16 über Schadensersatz nach eigenmächtiger Inbesitznahme einer ersteigerten Immobilie entschieden. Der Ersteher hatte ein Einfamilienhaus nach Zuschlag ohne Hinzuziehung eines Gerichtsvollziehers in Besitz genommen, durch eine private Firma räumen lassen und später abreißen lassen. Die frühere Eigentümerin verlangte Schadensersatz wegen nicht herausgegebener oder beschädigter Einrichtungs- und Kunstgegenstände.
Zuschlag erfasst nicht automatisch bewegliche Gegenstände
Der BGH stellt klar, dass der Zuschlag in der Zwangsversteigerung grundsätzlich das Grundstück und die vom Haftungsverband erfassten Gegenstände betrifft. Bewegliche Einrichtungs- und Kunstgegenstände im Haus werden davon nicht ohne Weiteres erfasst. Die früheren Eigentümer können deshalb Eigentümer solcher Sachen bleiben.
Nimmt der Ersteher das Objekt eigenmächtig in Besitz und lässt Gegenstände entfernen, handelt er gegenüber den früheren Besitzern und Eigentümern regelmäßig in verbotener Eigenmacht. Kann er Gegenstände später nicht oder nur beschädigt herausgeben, kommt Schadensersatz in Betracht.
Nimmt der Ersteher die ersteigerte Immobilie eigenmächtig in Besitz, trifft ihn die Obliegenheit, ein Verzeichnis über die vorgefundenen Gegenstände zu erstellen und deren Wert schätzen zu lassen.
Beweislast bei fehlendem Inventar
Besonders praxisrelevant ist die Beweislast. Der BGH überträgt Grundsätze zur sogenannten kalten Räumung auf den Ersteher. Wer ohne Gerichtsvollzieher räumt, muss die Interessen der abwesenden früheren Besitzer wahren. Dazu gehört, ein aussagekräftiges Verzeichnis der vorgefundenen Gegenstände zu erstellen und deren Wert dokumentieren zu lassen.
Unterbleibt diese Inventarisierung, kann sich die Beweislast zulasten des Erstehers verschieben. Dann muss er beweisen, dass plausible Angaben des früheren Eigentümers zu Bestand, Zustand und Wert der Gegenstände unzutreffend sind.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Ersteher und Schuldner nach Zuschlag besonders wichtig. Praktisch bedeutsam sind insbesondere:
- Die Besitzverschaffung sollte über die gesetzlichen Vollstreckungswege erfolgen.
- Private Räumungen ohne Gerichtsvollzieher bergen erhebliche Haftungsrisiken.
- Bewegliche Sachen sind sorgfältig zu sichern, zu dokumentieren und zu bewerten.
- Fehlende Inventarisierung kann zu Beweisnachteilen führen.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zu Räumung, Eigentum an beweglichen Sachen und Haftung des Erstehers nach Zuschlag ein.