Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 31. Januar 2005 im Verfahren II ZR 240/02 über die mietweise Überlassung eines Grundstücks an eine GmbH in der Krise entschieden. Die Gesellschafter hatten ihrer Gesellschaft ein Betriebsgrundstück vermietet. Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens wurde auf Antrag eines Grundpfandrechtsgläubigers die Zwangsverwaltung des Grundstücks angeordnet. Der Insolvenzverwalter verlangte von den Gesellschaftern Ersatz für den Wegfall der unentgeltlichen Nutzungsmöglichkeit.
Grundstücksüberlassung kann Eigenkapital ersetzen
Der BGH bestätigt, dass die mietweise Überlassung eines Grundstücks an eine GmbH eine eigenkapitalersetzende Leistung des Gesellschafters sein kann. Das gilt, wenn die Überlassung in der Krise erfolgt oder nach Eintritt der Krise nicht beendet wird, obwohl dies möglich wäre. In der Insolvenz darf der Insolvenzverwalter das Grundstück dann grundsätzlich für den vertraglich vereinbarten Zeitraum unentgeltlich nutzen.
Dieses Nutzungsrecht kann wirtschaftlich erheblich sein. Es ermöglicht dem Insolvenzverwalter, das Unternehmen fortzuführen oder das Grundstück etwa durch Untervermietung nutzbar zu machen. Der Gesellschafter soll die in der Krise gewährte Nutzung nicht zulasten der Gläubiger wieder entziehen können.
Wird dem Insolvenzverwalter das unentgeltliche Nutzungsrecht durch Zwangsverwaltung entzogen, kann der Gesellschafter zum Ersatz des Nutzungswerts verpflichtet sein.
Zwangsverwaltung beendet das unentgeltliche Nutzungsrecht
Im Verfahren II ZR 240/02 endete das unentgeltliche Nutzungsrecht mit Wirksamwerden der Beschlagnahme in der Zwangsverwaltung. Ab diesem Zeitpunkt musste der Insolvenzverwalter grundsätzlich Miete an den Zwangsverwalter zahlen. Der BGH stellt aber klar, dass dies den Gesellschafter nicht automatisch entlastet.
Entzieht die Zwangsverwaltung dem Insolvenzverwalter das eigenkapitalersetzende Nutzungsrecht, kann der Gesellschafter den Wert dieses Rechts ersetzen müssen. Das gilt auch dann, wenn der Insolvenzverwalter das Grundstück vor Ablauf der Mietzeit an den Zwangsverwalter herausgibt. Voraussetzung bleibt jedoch, dass der Insolvenzverwalter das Grundstück ohne Herausgabe tatsächlich hätte nutzen können, etwa durch Untervermietung.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Gesellschafter, Insolvenzverwalter, Gläubiger und Zwangsverwalter bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Gesellschaftermietverträge über Betriebsgrundstücke können in der Krise eigenkapitalersetzend wirken.
- Die Zwangsverwaltung beendet das unentgeltliche Nutzungsrecht gegenüber dem Zwangsverwalter.
- Gesellschafter können gleichwohl zum Ersatz des entfallenen Nutzungswerts verpflichtet sein.
- Der Ersatzanspruch setzt eine tatsächlich nutzbare wirtschaftliche Möglichkeit des Insolvenzverwalters voraus.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zur Schnittstelle von GmbH-Krise, Insolvenz und Zwangsverwaltung eines Betriebsgrundstücks ein.