Das Landgericht Bamberg hat mit Endurteil vom 21. Mai 2021 im Verfahren 3 S 9/19 über die Räumung eines nach Zuschlag erworbenen Wohnhauses entschieden. Der Erwerber hatte das Anwesen im Zwangsversteigerungsverfahren erhalten und später wegen Eigenbedarfs gekündigt. Die bisherigen Mieter wandten unter anderem mietvertragliche Bindungen und einen Härtefall wegen der Erkrankung eines Haushaltsangehörigen ein.
Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG
Das Gericht befasst sich zunächst mit der Wirkung des Sonderkündigungsrechts des Erstehers nach § 57a ZVG. Kündigt der Ersteher nicht zum erstzulässigen Termin nach dem Zuschlag, entfällt nach der Entscheidung lediglich dieses Sonderkündigungsrecht. Das bedeutet nicht, dass spätere Kündigungen ausgeschlossen wären. Der Ersteher ist dann aber an die allgemeinen oder vertraglich wirksamen Kündigungsfristen gebunden.
Die Kammer prüfte außerdem die mietvertragliche Regelung, wonach sich der Vertrag bei Erfüllung der Pflichten durch die Mieter jeweils um drei Jahre verlängern sollte. Diese Klausel begründete nach der Entscheidung weder einen Kündigungsausschluss noch eine wirksame abweichende Kündigungsfrist. Auch ein längerfristiger Ausschluss der Eigenbedarfskündigung kann an der Schriftform des § 550 BGB scheitern.
Kündigt der Ersteher nicht zum erstzulässigen Termin nach dem Zuschlag, entfällt lediglich das Sonderkündigungsrecht aus § 57a ZVG.
Eigenbedarf und Härteeinwand
Für die Eigenbedarfskündigung verlangt das Landgericht einen vernünftigen und nachvollziehbaren Nutzungswunsch, der ernsthaft verfolgt wird. Wird der Eigenbedarf bestritten, muss der Vermieter diesen Nutzungswunsch beweisen. Im konkreten Fall sah die Kammer die Voraussetzungen als erfüllt an.
Beim Härteeinwand nach § 574 BGB stellt das Gericht zugleich Anforderungen an den Vortrag der Mieterseite. Wer sich wegen fehlender finanzieller Mittel auf nicht beschaffbaren Ersatzwohnraum beruft, muss darlegen, ob und in welchem Umfang zusätzliche Sozialleistungen für eine Ersatzwohnung erreichbar wären. Wegen der schweren Erkrankung eines Haushaltsangehörigen gewährte das Gericht jedoch eine Räumungsfrist von neun Monaten.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Ersteigerer vermieteter Wohnimmobilien und für Mieter nach Zuschlag gleichermaßen bedeutsam. Wichtig sind insbesondere:
- § 57a ZVG eröffnet ein Sonderkündigungsrecht, ersetzt aber nicht dauerhaft die allgemeinen Kündigungsregeln.
- Eigenbedarf muss konkret, nachvollziehbar und beweisbar sein.
- Härtegründe müssen substantiiert dargelegt werden.
- Gesundheitliche Belastungen können eine längere Räumungsfrist rechtfertigen.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als praxisrelevante Entscheidung zur Verbindung von Zwangsversteigerung, Mietrecht und Räumungsschutz ein.