Das Landgericht Kleve hat mit Urteil vom 14. Januar 2016 im Verfahren 6 S 150/15 über Räumung, Herausgabe und Mitbesitz an einem vermieteten Grundstück entschieden. Der Kläger war Eigentümer eines Wohnhauses mit land- und forstwirtschaftlichen Flächen und verlangte vom Beklagten unter anderem Räumung. Hintergrund war eine Eigenbedarfskündigung, nachdem der Kläger das Objekt selbst mit Familie und Betrieb nutzen wollte.
Mitbesitz und vertragliche Nutzung
Das Gericht bestätigte zunächst einen Anspruch des Eigentümers auf Einräumung von Mitbesitz an der im Erdgeschoss gelegenen Wohnung. Nach dem Mietvertrag war der Beklagte insoweit nur zur gemeinsamen Benutzung zusammen mit dem Eigentümer berechtigt. Eine behauptete abweichende mündliche Vereinbarung konnte der Beklagte nicht hinreichend darlegen und beweisen.
Für Erwerber von Grundstücken ist diese Abgrenzung bedeutsam: Entscheidend ist nicht allein, wer Räume tatsächlich nutzt, sondern welche Besitz- und Nutzungsrechte sich aus dem Mietvertrag ergeben. Der Eigentümer kann Mitbesitz verlangen, wenn der Vertrag keine ausschließliche Nutzung des Mieters vorsieht.
Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs müssen die Personen und das Nutzungsinteresse so bezeichnet werden, dass der Kündigungsgrund unterscheidbar ist.
Anforderungen an die Eigenbedarfskündigung
Im Verfahren 6 S 150/15 prüfte das Landgericht mehrere Kündigungserklärungen. Frühere Schreiben genügten nicht, weil sie das Interesse lediglich mit „Eigenbedarf“ oder „betrieblichem Eigenbedarf“ umschrieben. Das reicht nach der Entscheidung nicht aus, um den Mieter frühzeitig in die Lage zu versetzen, seine Rechtsposition zu beurteilen.
Erst eine spätere Kündigung war wirksam. Dort wurden die Personen benannt, für die der Bedarf geltend gemacht wurde, nämlich der Kläger, seine hochschwangere Ehefrau und der Betrieb. Außerdem wurde das Nutzungsinteresse konkret erläutert, insbesondere die Ersparnis von Miete sowie die teilweise Auslagerung des Betriebs für Lager- und Ausstellungsräume.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Erwerber vermieteter Immobilien und für Räumungsverfahren nach Eigentumserwerb bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Eigenbedarf muss im Kündigungsschreiben konkret begründet werden.
- Die bloße Formel „Eigenbedarf“ genügt regelmäßig nicht.
- Personen und Nutzungsinteresse sind nachvollziehbar zu benennen.
- Auch nach wirksamer Kündigung sind gesetzliche Kündigungsfristen zu beachten.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als praxisrelevante Klarstellung zu Mietverhältnissen nach Grundstückserwerb und zur sorgfältigen Begründung von Eigenbedarfskündigungen ein.