Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 23. Juni 2021 im Verfahren VII ZB 37/20 über die Vollstreckung aus einer Zwangssicherungshypothek nach einem Eigentumswechsel entschieden. Ein Gläubiger hatte gegen den ursprünglichen Schuldner Zahlungstitel erwirkt und auf deren Grundlage eine Zwangshypothek auf dessen Miteigentumsanteil eintragen lassen. Später übertrug der Schuldner den Miteigentumsanteil rechtsgeschäftlich auf seinen Sohn. Der Gläubiger wollte daraufhin die Zahlungstitel auf den Erwerber umschreiben lassen, beschränkt auf die Vollstreckung wegen der Zwangshypothek.
Keine Titelumschreibung nach § 727 ZPO
Der BGH hat die Umschreibung abgelehnt. Der Erwerber des Grundstücksanteils ist nicht allein durch den Eigentumserwerb Rechtsnachfolger des persönlichen Zahlungsschuldners. Eine Rechtsnachfolge im Sinne von § 727 ZPO setzt in dieser Konstellation voraus, dass die titulierte Zahlungsverpflichtung übernommen wurde. Dafür genügt der bloße Erwerb des belasteten Grundstücks oder Miteigentumsanteils nicht.
Auch die Eintragung der Zwangssicherungshypothek und der Vermerk auf dem Zahlungstitel führen nicht dazu, dass gegen den neuen Eigentümer ohne weiteren Titel die Zwangsversteigerung angeordnet werden kann.
Die Anordnung der Zwangsversteigerung gegenüber dem rechtsgeschäftlichen Erwerber setzt weiterhin einen Duldungstitel gemäß § 1147 BGB voraus.
Schutz des neuen Eigentümers
§ 867 Abs. 3 ZPO erleichtert zwar die Vollstreckung aus einer eingetragenen Zwangssicherungshypothek, wenn der Titel mit dem Eintragungsvermerk versehen ist. Die Vorschrift ersetzt aber keinen Duldungstitel gegen einen späteren rechtsgeschäftlichen Erwerber. Das Vollstreckungsgericht muss nach § 17 ZVG prüfen können, ob der Vollstreckungsschuldner auch Eigentümer des Grundstücks ist oder eine tragfähige Vollstreckungsgrundlage gegen den Eigentümer besteht.
Der neue Eigentümer haftet dinglich mit dem Grundstück, nicht automatisch persönlich aus dem alten Zahlungstitel. Deshalb muss der Gläubiger den Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung aus der Sicherungshypothek gesondert titulieren lassen.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Gläubiger und Erwerber belasteter Grundstücke bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Eine Zwangssicherungshypothek bleibt bei Eigentumswechsel grundsätzlich im Grundbuch bestehen.
- Der Zahlungstitel gegen den früheren Eigentümer kann nicht ohne Weiteres auf den Erwerber umgeschrieben werden.
- Für die Versteigerung gegen den Erwerber ist regelmäßig ein Duldungstitel nach § 1147 BGB erforderlich.
- Vor Anträgen im Zwangsversteigerungsverfahren sind Eigentumslage und Titellage sorgfältig abzugleichen.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zur Grenze zwischen persönlichem Zahlungstitel, dinglicher Sicherung und Grundstücksvollstreckung nach Eigentumswechsel ein.