Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 19. Juli 2012 im Verfahren V ZB 265/11 über ein Doppelausgebot in einer Teilungsversteigerung entschieden. Versteigert wurde ein Grundstück, dessen Gebäude zumindest teilweise vermietet war. Im Termin wurde beantragt, abweichende Versteigerungsbedingungen festzustellen, wonach auf das Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG verzichtet werden sollte. Das Vollstreckungsgericht bot daraufhin einmal zu gesetzlichen Bedingungen und einmal zu angeblich abweichenden Bedingungen aus.
Kein Sonderkündigungsrecht in der Teilungsversteigerung
Der BGH stellte klar, dass in der Teilungsversteigerung das Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG gemäß § 183 ZVG kraft Gesetzes ausgeschlossen ist. Ein beantragter „Verzicht“ auf dieses Sonderkündigungsrecht entsprach daher inhaltlich bereits der gesetzlichen Lage. Es gab insoweit keine echten abweichenden Versteigerungsbedingungen.
Ein Doppelausgebot ist nach § 59 Abs. 2 ZVG aber nur zulässig, wenn tatsächlich eine vom Gesetz abweichende Feststellung des geringsten Gebots oder der Versteigerungsbedingungen verlangt wird. Fehlt es daran, darf das Grundstück nicht doppelt ausgeboten werden.
Wird ein Grundstück doppelt ausgeboten, obwohl die verlangten abweichenden Bedingungen den gesetzlichen Bedingungen entsprechen, ist der Zuschlagsversagungsgrund des § 83 Nr. 1 ZVG gegeben.
Irreführung der Bieter durch fehlerhafte Verfahrensgestaltung
Im Verfahren V ZB 265/11 war entscheidend, dass das fehlerhafte Doppelausgebot geeignet war, bei Bietern falsche Vorstellungen über die gesetzlichen Versteigerungsbedingungen hervorzurufen. Wer ein Ausgebot „zu gesetzlichen Bedingungen“ und ein weiteres „ohne Sonderkündigungsrecht“ erlebt, kann naheliegend annehmen, dass nach den gesetzlichen Bedingungen ein Sonderkündigungsrecht bestehe.
Diese Fehlvorstellung betraf einen wesentlichen Punkt für die Bewertung eines vermieteten Grundstücks. Der Verfahrensmangel war deshalb nicht geheilt. Der Zuschlag musste versagt werden.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Miteigentümer, Bieter, Mieter und Vollstreckungsgerichte bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- In der Teilungsversteigerung besteht kein Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG.
- Ein Doppelausgebot setzt echte abweichende Versteigerungsbedingungen voraus.
- Fehlerhafte Ausgebote können Bieter über den Inhalt der Erwerbsbedingungen irreführen.
- Bei vermieteten Objekten sind Kündigungsrechte und Mieterschutz vor Gebotsabgabe genau zu prüfen.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zur fairen Verfahrensgestaltung und zu Versteigerungsbedingungen in der Teilungsversteigerung ein.