Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 7. April 2011 im Verfahren V ZB 11/10 über die Löschung beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten im Grundbuch entschieden. Die Dienstbarkeiten sicherten ein Nutzungsrecht aus einem gewerblichen Mietvertrag über Grundstücke und ein Erbbaurecht. Vertraglich war geregelt, dass die Rechte unter anderem erlöschen sollten, wenn über das Vermögen der Mieterin ein Insolvenzverfahren eröffnet oder insolvenzrechtliche Sicherungsmaßnahmen angeordnet werden.
Dienstbarkeit als Sicherung des Mietgebrauchs
Der BGH ordnete die Dienstbarkeit in ihrem Sicherungszusammenhang ein. Sie sollte dem Mieter für bestimmte Sicherungsfälle, etwa bei Beendigung oder Beeinträchtigung des Mietverhältnisses infolge Vollstreckung oder Insolvenz auf Vermieterseite, eine dingliche Nutzungsposition verschaffen. Zugleich enthielt die Vereinbarung aber eine auflösende Bedingung für den Fall der Insolvenz des Mieters.
Nach Eintritt insolvenzrechtlicher Sicherungsmaßnahmen wurde die Dienstbarkeit im Grundbuch gelöscht. Der Insolvenzverwalter wandte sich gegen die Löschung und begehrte die Eintragung eines Amtswiderspruchs.
Die Kündigungssperre des § 112 InsO hindert nicht das Erlöschen einer Dienstbarkeit, wenn die auflösende Bedingung vor dem Sicherungsfall eintritt.
§ 112 InsO schützt nicht jede dingliche Sicherung
Der BGH stellte klar, dass die insolvenzrechtliche Kündigungssperre des § 112 InsO nicht verhindert, dass eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit aufgrund einer wirksam vereinbarten auflösenden Bedingung erlischt. Entscheidend war, dass die Bedingung an die Insolvenz des Berechtigten anknüpfte und vor dem Sicherungsfall eingetreten war.
Im konkreten Rechtsbeschwerdeverfahren erledigte sich die Hauptsache, weil die Schuldnerin später Löschungsbewilligungen erteilte. Gleichwohl enthält die Entscheidung eine wichtige Aussage zum Verhältnis von mietvertraglich gesicherter Dienstbarkeit, Grundbuchrecht und Insolvenzrecht.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Grundstückseigentümer, Mieter, Insolvenzverwalter, Grundpfandgläubiger und Grundbuchämter bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Dienstbarkeiten zur Sicherung von Mietnutzungen können unter auflösenden Bedingungen stehen.
- Die Insolvenz des Berechtigten kann zum Erlöschen des dinglichen Rechts führen, wenn dies wirksam vereinbart ist.
- § 112 InsO schützt nicht automatisch vor jedem Wegfall einer dinglichen Sicherungsposition.
- Bei gewerblichen Immobilien sind Mietvertrag, Dienstbarkeit, Grundbuchlage und Sicherungsfälle gemeinsam zu prüfen.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zur Gestaltung und Löschung dinglicher Nutzungsrechte im Umfeld von Insolvenz und Grundstücksvollstreckung ein.