Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 27. Juni 2014 im Verfahren V ZR 51/13 über die Rückgabe eines als Golfplatz genutzten Grundstücks und die Löschung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit entschieden. Der Grundstückseigentümer verlangte von der Betreiberin die Herausgabe des Golfplatzgeländes sowie die Bewilligung der Löschung des eingetragenen Rechts. Streit bestand darüber, ob die Parteien einen Miet- oder Pachtvertrag oder eine Dienstbarkeitsvereinbarung mit ergänzenden schuldrechtlichen Pflichten geschlossen hatten.
Dienstbarkeit statt Pachtvertrag
Der BGH bestätigte zunächst, dass die Vereinbarung nicht schon deshalb als Pachtvertrag einzuordnen ist, weil sie langfristige Nutzung, Entgeltzahlung und Unterhaltungspflichten enthielt. Nach der vertraglichen Gestaltung stand die Bestellung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit im Vordergrund. Ergänzende Pflichten zur Errichtung, Erhaltung und Zahlung eines Nutzungsentgelts konnten schuldrechtlich neben der Dienstbarkeit vereinbart werden.
Das Gericht betonte damit, dass die rechtliche Einordnung nicht allein von der Bezeichnung durch die Parteien abhängt. Entscheidend ist, welche Rechte tatsächlich bestellt und welche Pflichten vereinbart wurden.
Eine Dienstbarkeitsvereinbarung kann schuldrechtliche Nebenpflichten enthalten, ohne dadurch automatisch zu einem Miet- oder Pachtvertrag zu werden.
Kündigung muss tragfähig geprüft werden
Im Verfahren V ZR 51/13 beanstandete der BGH jedoch die Begründung des Berufungsgerichts zur Kündigung. Dieses hatte angenommen, eine behauptete strafbare Vollstreckungsvereitelung könne schon deshalb kein wichtiger Grund sein, weil der Vertrag ein Kündigungsrecht bei Zahlungsrückständen erst ab zwei Jahresbeiträgen vorsah. Diese Bewertung griff nach Auffassung des BGH zu kurz.
Auch bei langfristigen Grundstücksnutzungen können schwerwiegende Pflichtverletzungen eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen. Ob ein solcher Grund vorliegt, ist anhand des konkreten Vertrags, der betroffenen Interessen und der behaupteten Pflichtverletzung sorgfältig zu prüfen. Deshalb wurde die Sache zurückverwiesen.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für langfristige Grundstücksnutzungen, Dienstbarkeiten und Verwertungssituationen bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Dienstbarkeit und schuldrechtlicher Nutzungsvertrag sind sauber zu trennen.
- Die Vertragsbezeichnung bindet das Gericht bei der rechtlichen Einordnung nicht.
- Kündigungsrechte bei langfristigen Nutzungen müssen präzise geregelt werden.
- Schwere Pflichtverletzungen können auch außerhalb ausdrücklich genannter Kündigungsbeispiele erheblich sein.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zur Gestaltung und Beendigung langfristiger Grundstücksnutzungsrechte ein.