Das Landgericht Düsseldorf hat mit Urteil vom 21. August 2015 im Verfahren 8 O 316/13 über Ansprüche einer Bank aus einer Immobilienfondsfinanzierung entschieden. Der Beklagte war Gesellschafter eines geschlossenen Immobilienfonds, der ein Objekt in der Potsdamer Innenstadt errichten und betreiben sollte. Zur Finanzierung seines Beteiligungsanteils schloss er mit der Klägerin einen Darlehensvertrag, der unter anderem durch Grundschuld und Mietabtretung abgesichert war.
Offenlegung wirtschaftlicher Verhältnisse
Im Mittelpunkt stand die Frage, ob die Bank den Darlehensvertrag fristlos kündigen durfte, nachdem der Beklagte wiederholt zur Offenlegung seiner wirtschaftlichen Verhältnisse aufgefordert worden war. Hintergrund war, dass die laufenden Zins- und Tilgungsleistungen später nicht mehr vollständig aus Fondsausschüttungen gedeckt waren. Die Bank verlangte daher Unterlagen zur Bonität und Nachbesicherung.
Der Beklagte hielt die bereits vorliegenden Informationen für ausreichend und legte nicht in dem verlangten Umfang weitere Unterlagen vor. Die Bank kündigte daraufhin den Darlehensvertrag außerordentlich und machte die offenen Darlehensbeträge gerichtlich geltend.
Der Beklagte wurde zur Zahlung von 2.634.881,80 EUR nebst Zinsen verurteilt.
Sicherheiten bei Immobilienfinanzierungen
Das Verfahren 8 O 316/13 zeigt, dass Immobilienfondsfinanzierungen nicht nur von der Werthaltigkeit des Objekts abhängen. Auch die persönliche Leistungsfähigkeit des darlehensnehmenden Gesellschafters und die vertraglich vereinbarte Informationspflicht können für die Risikobewertung der Bank maßgeblich sein.
Besonders praxisrelevant ist, dass die Finanzierung durch grundpfandrechtliche Sicherheiten und eine Mietabtretung flankiert war. Solche Sicherheiten begrenzen zwar das Risiko des Kreditgebers, ersetzen aber nicht zwingend die laufende Pflicht des Darlehensnehmers, an der Bonitätsprüfung mitzuwirken, wenn der Vertrag oder die Umstände dies verlangen.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Banken, Immobilienfonds, Anleger und Darlehensnehmer bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Informations- und Offenlegungspflichten können bei Immobilienfinanzierungen kündigungsrelevant sein.
- Auch geringe Zahlungsrückstände schließen andere Pflichtverletzungen nicht aus.
- Grundschulden und Mietabtretungen sollten im Zusammenhang mit dem gesamten Kreditrisiko geprüft werden.
- Bei notleidenden Fondsbeteiligungen sind Darlehensvertrag, Sicherheiten und Kommunikationsverlauf sorgfältig zu dokumentieren.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als praxisrelevante Entscheidung zur Durchsetzung grundpfandrechtlich flankierter Immobilienfinanzierungen und zu Kündigungsrisiken bei fehlender Bonitätsoffenlegung ein.