Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 9. November 2005 im Verfahren IV ZR 224/03 über Ansprüche nach einem Brandschaden und deren Behandlung bei einer späteren Zwangsversteigerung entschieden. Streit bestand zwischen einer grundstücksverwaltenden Gesellschaft und einem Gebäudeversicherer. Nach einem Brand an einem ersteigerten Gebäudekomplex wurde das Objekt erneut versteigert; anschließend stellte sich die Frage, ob ein möglicher Schadensersatzanspruch gegen den Versicherer auf den neuen Ersteher übergegangen war.
Versicherungsleistung und Schadensersatz sind zu unterscheiden
Der BGH stellt klar, dass § 1127 Abs. 1 BGB zwar die Forderung gegen den Versicherer erfassen kann, wenn Grundstück und mithaftende Gegenstände versichert sind. Ein Erfüllungsanspruch aus einer Gebäudeversicherung kann daher in die Hypothekenhaftung einbezogen sein und unter den Voraussetzungen des ZVG mit dem Zuschlag auf den Ersteher übergehen.
Anders behandelt der Senat jedoch einen Schadensersatzanspruch gegen den Versicherer wegen Verschuldens bei Vertragsschluss. Ein solcher Anspruch tritt nicht ohne Weiteres an die Stelle einer Versicherungsforderung im Sinne der Hypothekenhaftung. Er ist rechtlich anders einzuordnen, auch wenn er wirtschaftlich auf Ersatz des Brandschadens gerichtet sein kann.
Ein Schadensersatzanspruch gegen den Gebäudeversicherer wegen Verschuldens bei Vertragsschluss fällt nicht unter die Hypothekenhaftung und geht daher nicht nach dem ZVG auf den Ersteher über.
Kein automatischer Übergang auf den Ersteher
Im Verfahren IV ZR 224/03 hatte das Berufungsgericht angenommen, der Anspruch sei mit der Weiterversteigerung auf die Stadt als Ersteherin übergegangen. Diese Sichtweise hielt der rechtlichen Prüfung nicht stand. Der BGH hob die Entscheidung auf und verwies die Sache zurück, weil der mögliche Schadensersatzanspruch nicht mit einem versicherungsvertraglichen Erfüllungsanspruch gleichgesetzt werden durfte.
Für die Zwangsversteigerung ist damit entscheidend, welche Art von Anspruch konkret besteht. Nicht jeder vermögenswerte Bezug zu einem Grundstück folgt automatisch der dinglichen Haftung oder geht mit dem Zuschlag über.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Ersteher, Gläubiger, Versicherer und frühere Eigentümer bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Ansprüche aus Gebäudeversicherungen und Schadensersatzansprüche gegen Versicherer sind strikt zu unterscheiden.
- Der Zuschlag führt nicht automatisch zum Übergang aller brandbezogenen Ersatzansprüche.
- Bei Wiederversteigerung und Schadensfällen ist die Anspruchsgrundlage sorgfältig zu prüfen.
- Für Beteiligte kann die Abgrenzung erhebliche wirtschaftliche Auswirkungen haben.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zur Reichweite der Hypothekenhaftung und zum Anspruchsübergang in der Zwangsversteigerung ein.