Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 17. November 2011 im Verfahren V ZB 34/11 über die Schlussrechnung eines Zwangsverwalters nach Zuschlag entschieden. Verwaltet wurde ein vermietetes Grundstück, das während der laufenden Zwangsverwaltung versteigert wurde. Nach Aufhebung der Verwaltung rechnete der Zwangsverwalter gegenüber dem Ersteher ab und wollte eine Betriebskostenunterdeckung aus der Zeit bis zum Zuschlag mit später vereinnahmten Mieten verrechnen.
Keine Ersatzpflicht des Erstehers
Der BGH stellte klar, dass der Zwangsverwalter die im laufenden Abrechnungszeitraum bis zum Zuschlag verauslagten und nicht durch Mietervorauszahlungen gedeckten Betriebskosten nicht vom Ersteher als Aufwendungsersatz verlangen kann. Ein Anspruch analog § 670 BGB besteht insoweit nicht.
Maßgeblich ist die Trennung zwischen Lasten und Nutzungen vor und nach dem Zuschlag. Nach § 56 Satz 2 ZVG trägt der Ersteher grundsätzlich die Lasten des Grundstücks erst ab dem Zuschlag. Eine Unterdeckung aus der Zeit davor darf deshalb nicht zulasten des Erstehers in die Abrechnung eingestellt werden.
Der Zwangsverwalter kann die bis zum Zuschlag verauslagten, nicht durch Mietervorauszahlungen abgedeckten Betriebskosten nicht als Aufwendungsersatz analog § 670 BGB vom Ersteher verlangen.
Schlussrechnung des Zwangsverwalters
Im Verfahren V ZB 34/11 hatte der Zwangsverwalter nach dem Zuschlag vereinnahmte Mieten mit der zuvor entstandenen Betriebskostenunterdeckung verrechnet. Diese Abrechnung entsprach nach der Entscheidung nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.
Zwar kann nach dem Zuschlag zwischen Zwangsverwalter und Ersteher eine besondere Abrechnungsbeziehung entstehen, etwa hinsichtlich der nach Zuschlag vereinnahmten Mieten. Daraus folgt aber nicht umgekehrt, dass der Ersteher für frühere Betriebskostenunterdeckungen einzustehen hätte. Das Risiko der Uneinbringlichkeit solcher Kosten bleibt nicht beim Ersteher.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Zwangsverwalter, Ersteher, Gläubiger und Mieter vermieteter Objekte bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Betriebskostenzeiträume sind bei Zuschlag sorgfältig zeitlich abzugrenzen.
- Vor dem Zuschlag entstandene Unterdeckungen können nicht ohne Weiteres dem Ersteher belastet werden.
- Nach dem Zuschlag vereinnahmte Mieten sind gesondert zugunsten des Erstehers zu behandeln.
- Schlussrechnungen des Zwangsverwalters müssen diese Trennung nachvollziehbar abbilden.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zur Abrechnung vermieteter Grundstücke nach Zuschlag und Aufhebung der Zwangsverwaltung ein.