Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 26. März 2003 im Verfahren VIII ZR 333/02 über die Pflichten eines Zwangsverwalters gegenüber Mietern entschieden. Die Mieter einer Wohnung verlangten die Auszahlung eines Betriebskostenguthabens für das Jahr 1998 sowie die Abrechnung weiterer Heiz- und Warmwasserkosten. Der Zwangsverwalter war erst im Januar 1999 bestellt worden und wandte ein, die betreffenden Vorauszahlungen seien ihm nicht zugeflossen.
Abrechnungspflicht auch für frühere Zeiträume
Der BGH stellt klar, dass der Zwangsverwalter nicht nur laufende Betriebskostenzeiträume abrechnen muss. Er ist auch für zurückliegende Abrechnungszeiträume zuständig, sofern die Abrechnung noch offen ist und eine mögliche Nachforderung von der Beschlagnahme erfasst wäre. Maßgeblich ist die Stellung des Zwangsverwalters im bestehenden Mietverhältnis und seine Pflicht, beschlagnahmte Ansprüche geltend zu machen.
Die Anordnung der Zwangsverwaltung wirkt als Beschlagnahme. Sie erfasst nach den gesetzlichen Verweisungen auch Miet- und Pachtzinsforderungen sowie damit zusammenhängende Ansprüche. Daraus folgt, dass der Verwalter die Abrechnung nicht mit dem Hinweis ablehnen kann, der Abrechnungszeitraum liege vor seiner Bestellung.
Der Zwangsverwalter hat Betriebskosten auch für frühere Abrechnungszeiträume abzurechnen, soweit eine Nachforderung von der Beschlagnahme erfasst wäre.
Guthaben ist ebenfalls auszuzahlen
Im Verfahren VIII ZR 333/02 betont der Senat, dass die Abrechnungspflicht nicht einseitig zugunsten der Masse wirkt. Soweit der Zwangsverwalter zur Abrechnung verpflichtet ist, muss er auch ein sich ergebendes Guthaben an den Mieter auszahlen. Das gilt selbst dann, wenn die betreffenden Vorauszahlungen ursprünglich an den früheren Vermieter und nicht an den Zwangsverwalter geleistet wurden.
Damit stellt der BGH die gegenseitige Ordnung des Mietverhältnisses in den Mittelpunkt. Wer Nachforderungen aus der Abrechnung ziehen könnte, muss umgekehrt auch Guthaben aus derselben Abrechnung erfüllen.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Mieter, Zwangsverwalter, Eigentümer und Gläubiger bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Zwangsverwalter müssen offene Betriebskostenabrechnungen auch für Zeiträume vor ihrer Bestellung prüfen.
- Ein Guthaben des Mieters ist auszuzahlen, wenn der Verwalter zur Abrechnung verpflichtet ist.
- Der fehlende Zufluss früherer Vorauszahlungen entlastet den Zwangsverwalter gegenüber dem Mieter nicht.
- Bei Zwangsverwaltung vermieteter Immobilien sollten offene Abrechnungszeiträume frühzeitig erfasst werden.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zu den mietrechtlichen Pflichten des Zwangsverwalters ein.