Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 3. Mai 2006 im Verfahren VIII ZR 168/05 über die Abrechnung von Betriebskosten durch einen Zwangsverwalter entschieden. Mieter einer Wohnung verlangten von der bestellten Zwangsverwalterin Abrechnungen über Betriebs- und Heizkosten für Zeiträume, die teilweise vor der Anordnung der Zwangsverwaltung lagen. Das Mietverhältnis bestand bei Wirksamwerden der Zwangsverwaltung noch fort.
Abrechnungspflicht auch für frühere Zeiträume
Der BGH stellt klar, dass der Zwangsverwalter eines vermieteten Grundstücks bei einem fortbestehenden Mietverhältnis nicht nur für die Zeit nach seiner Bestellung abrechnen muss. Er hat auch über Betriebskostenvorauszahlungen aus früheren Abrechnungszeiträumen abzurechnen, wenn das Mietverhältnis im Zeitpunkt der Anordnung der Zwangsverwaltung noch lief.
Die Pflicht folgt nicht allein daraus, dass der Zwangsverwalter mögliche Nachforderungen geltend machen kann. Selbst wenn eine Nachforderung des Vermieters wegen Ablaufs der Abrechnungsfrist nach § 556 Abs. 3 BGB ausgeschlossen ist, bleibt das Interesse des Mieters an einer ordnungsgemäßen Abrechnung bestehen, insbesondere zur Klärung eines möglichen Guthabens.
Der Zwangsverwalter hat bei laufendem Mietverhältnis auch über Betriebskostenvorauszahlungen aus Zeiträumen vor der Anordnung der Zwangsverwaltung abzurechnen.
Mietverhältnis bleibt maßgeblich
Im Verfahren VIII ZR 168/05 war entscheidend, dass die Mieter bei Anordnung der Zwangsverwaltung weiterhin Vertragspartner im laufenden Mietverhältnis waren. Der Zwangsverwalter tritt insoweit in die mietvertragliche Verwaltungsstellung ein und muss die Abwicklung ordnungsgemäß durchführen.
Für das Abrechnungsjahr 2001 durfte der Anspruch daher nicht mit der Begründung verneint werden, eine Nachforderung des Vermieters sei bereits ausgeschlossen. Der BGH verurteilte die Zwangsverwalterin zur Abrechnung und verwies die Sache hinsichtlich eines möglichen Guthabens zurück.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Mieter, Zwangsverwalter, Gläubiger und Grundstückseigentümer bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Bei laufenden Mietverhältnissen umfasst die Abrechnungspflicht auch Altzeiträume vor der Zwangsverwaltung.
- Der Ausschluss von Nachforderungen beseitigt nicht automatisch den Abrechnungsanspruch des Mieters.
- Mögliche Guthaben aus Betriebskostenabrechnungen bleiben zu klären.
- Zwangsverwalter müssen vorhandene Unterlagen sorgfältig auswerten und die mietvertragliche Abwicklung fortführen.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zur Stellung des Zwangsverwalters im laufenden Mietverhältnis und zur Abrechnung von Betriebskosten ein.