Das Landgericht Dortmund hat mit Urteil vom 19. Juli 2010 im Verfahren 1 S 66/10 über Betriebskostennachforderungen einer Zwangsverwalterin gegen eine Wohnungsmieterin entschieden. Die Zwangsverwaltung war erst Ende November 2008 angeordnet worden. Die Verwalterin rechnete im März 2009 über Heiz- und Nebenkosten des Jahres 2007 ab und verlangte eine Nachzahlung. Die Mieterin berief sich auf die abgelaufene Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB.
Abrechnungsfrist gilt auch in der Zwangsverwaltung
Das Gericht bestätigte, dass die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB auch für den Zwangsverwalter gilt. Der Umstand, dass die Beschlagnahme erst kurz vor Ablauf der Frist erfolgt, führt nicht zu einem erleichterten Maßstab. Der Mieter soll nach Ablauf der gesetzlichen Frist Klarheit darüber haben, ob noch Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung drohen.
Nach § 152 Abs. 2 ZVG hat der Zwangsverwalter die Rechte und Pflichten aus bestehenden Mietverhältnissen wahrzunehmen. Daraus folgt, dass er mietrechtliche Fristen grundsätzlich gegen sich gelten lassen muss. Er steht insoweit nicht besser als der Vermieter.
Ein Zwangsverwalter hat bei Betriebskostenabrechnungen keine weitergehenden Rechte als der Vermieter.
Verspätete Unterlagen entschuldigen nicht ohne Weiteres
Im Verfahren 1 S 66/10 hatte die Verwalterin geltend gemacht, sie habe die notwendigen Unterlagen erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist erhalten. Das Landgericht ließ dies nicht genügen. Der Zeitraum, den der Eigentümer vor Anordnung der Zwangsverwaltung ungenutzt verstreichen ließ, wirkt sich nicht zugunsten der Verwalterin aus.
Die Nachforderung aus der verspäteten Betriebskostenabrechnung war deshalb ausgeschlossen. Anders behandelt wurden lediglich fehlende Vorauszahlungen; diese unterfallen nicht in gleicher Weise der Ausschlusswirkung für Nachforderungen aus einer Abrechnung.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für vermietete Immobilien in der Zwangsverwaltung bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Betriebskostenabrechnungen müssen auch in der Zwangsverwaltung fristgerecht erfolgen.
- Die späte Bestellung des Zwangsverwalters verlängert die Abrechnungsfrist nicht automatisch.
- Mieter behalten den Schutz des § 556 Abs. 3 BGB.
- Verwalter müssen Unterlagen unmittelbar nach Übernahme des Objekts sichern und Fristen prüfen.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als praxisrelevante Klarstellung zu Mieterschutz, Abrechnungsfristen und Pflichten des Zwangsverwalters ein.