Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 21. Mai 2003 im Verfahren IV ZR 452/02 über die dingliche Inanspruchnahme eines Erstehers nach einer Teilungsversteigerung entschieden. Die Klägerin hatte mehrere Grundstücke durch Zuschlag erworben. Teil des geringsten Gebots war eine bestehengebliebene, vollstreckbare Grundschuld. Gegen die beabsichtigte Zwangsvollstreckung aus dieser Grundschuld wandte die Ersteherin ein, der Sicherungsfall sei nicht eingetreten und die gesicherte Darlehensforderung valutiere nur noch teilweise.
Bestehenbleibendes Recht prägt den Erwerb
Der BGH stellt klar, dass die Klägerin ein belastetes Grundstück erworben hat. Die Grundschuld war im geringsten Gebot berücksichtigt und blieb nach den Versteigerungsbedingungen bestehen. Dafür musste die Ersteherin ein entsprechend geringeres Bargebot leisten. Der nominelle Grundschuldbetrag ersetzt in dieser Konstellation wirtschaftlich einen Teil des Kaufpreises.
Im Verhältnis zwischen Ersteherin und Grundschuldgläubigerin ist deshalb grundsätzlich die dingliche Schuld maßgeblich. Die Ersteherin kann nicht ohne Weiteres auf die schuldrechtlichen Abreden zwischen früherem Eigentümer und Gläubiger zurückgreifen.
Der Ersteher kann dem Grundschuldgläubiger grundsätzlich keine Einreden aus dem Sicherungsvertrag des früheren Eigentümers entgegenhalten.
Trennung von dinglicher und persönlicher Schuld
Im Verfahren IV ZR 452/02 war entscheidend, dass die persönliche Darlehensschuld nicht nach § 53 Abs. 2 ZVG auf die Ersteherin übergegangen war. Die persönlich haftenden Schuldner hatten die Forderung im Versteigerungstermin nicht angemeldet. Damit kam es zu einer Trennung zwischen dinglicher Belastung des Grundstücks und persönlicher Darlehensschuld.
Die Rechte aus dem Sicherungsvertrag verbleiben in einem solchen Fall beim Sicherungsgeber. Das entspricht auch dessen Interesse: Wird er wegen der gesicherten Forderung in Anspruch genommen, muss er die Rückgewähr der Sicherheit verlangen können. Eine automatische Übertragung der Sicherungsrechte auf den Ersteher oder eine zusätzliche persönliche Haftung außerhalb der gesetzlichen Voraussetzungen lehnte der BGH ab.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Ersteher, Miteigentümer, Gläubiger und Bieter in Teilungsversteigerungen bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Bestehenbleibende Grundschulden sind bei der Gebotskalkulation eigenständig zu berücksichtigen.
- Einreden aus dem früheren Sicherungsvertrag stehen dem Ersteher grundsätzlich nicht zu.
- Die Anmeldung persönlicher Forderungen im Termin kann für die Rechtsfolgen nach § 53 ZVG entscheidend sein.
- Vor Geboten müssen geringstes Gebot, Valutierung und Vollstreckbarkeit dinglicher Rechte genau geprüft werden.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als grundlegende Klarstellung zur Risikoverteilung bei bestehenbleibenden Grundschulden in der Teilungsversteigerung ein.