Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 22. Juli 2010 im Verfahren V ZB 178/09 über die bevorrechtigte Durchsetzung von Hausgeldansprüchen in der Zwangsversteigerung entschieden. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft wollte wegen titulierter Hausgeldforderungen aus dem Jahr 2006 die Versteigerung von Teileigentum in Rangklasse 2 nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG betreiben. Das Vollstreckungsgericht ordnete das Verfahren jedoch in Rangklasse 5 an; ein später beantragter Beitritt in Rangklasse 2 blieb erfolglos.
Beschlagnahme als zeitliche Zäsur
Der BGH stellte klar, dass für die Rangklasse 2 nur laufende und rückständige Beiträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Kalenderjahren berücksichtigt werden. Welches Jahr das Jahr der Beschlagnahme ist, bestimmt sich nach § 22 Abs. 1 ZVG. Maßgeblich ist danach die Zustellung des Anordnungsbeschlusses an den Schuldner oder der Eingang des Ersuchens um Eintragung des Versteigerungsvermerks beim Grundbuchamt, wenn die Eintragung demnächst erfolgt.
Im Verfahren V ZB 178/09 lagen beide maßgeblichen Zeitpunkte im Januar 2009. Deshalb konnten nur rückständige Beiträge aus den Jahren 2007 und 2008 in die Rangklasse 2 fallen. Hausgeldansprüche aus dem Jahr 2006 waren hierfür zu alt.
Welches das für die Rangklasse 2 maßgebliche Jahr der Beschlagnahme ist, bestimmt sich nach § 22 Abs. 1 ZVG; § 167 ZPO ist nicht entsprechend anwendbar.
Keine Rückwirkung auf Antragseingang
Die Wohnungseigentümergemeinschaft konnte sich nicht darauf berufen, dass ihr Antrag bereits im Dezember 2008 beim Vollstreckungsgericht eingegangen war. Der BGH lehnte eine entsprechende Anwendung des § 167 ZPO ab. Die Beschlagnahme wahrt keine Frist, sondern setzt eine vollstreckungsrechtliche Zäsur für die rangrechtliche Einordnung.
Der Gesetzgeber hat in § 22 ZVG ausdrücklich geregelt, wann die Beschlagnahme wirksam wird. Eine Vorverlagerung auf den Zeitpunkt der Antragstellung ist deshalb nicht vorgesehen.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Wohnungseigentümergemeinschaften, Verwalter, Schuldner und Grundpfandgläubiger bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Für Rangklasse 2 zählt das Beschlagnahmejahr nach § 22 ZVG.
- Der Antragseingang beim Gericht verlagert die Beschlagnahme nicht zurück.
- Ältere Hausgeldrückstände können aus der bevorrechtigten Rangklasse herausfallen.
- Vor Antragstellung müssen Forderungszeiträume und Rangvoraussetzungen genau geprüft werden.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zur rangrechtlichen Behandlung von WEG-Hausgeldforderungen in der Zwangsversteigerung ein.