Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 16. September 2009 im Verfahren XII ZR 74/07 über Ansprüche gewerblicher Mieter nach einer Zwangsversteigerung entschieden. Die Beklagten hatten langfristig Gewerberäume gemietet und nach ihrem Vortrag erhebliche Investitionen beziehungsweise einen verlorenen Baukostenzuschuss erbracht. Nach dem Zuschlag kündigte die Ersteherin das Mietverhältnis und verlangte Räumung; die Mieter machten wegen der vorzeitigen Beendigung Bereicherungsansprüche geltend.
Vorzeitiges Ende eines langfristigen Mietvertrags
Der BGH beanstandete die Entscheidung des Berufungsgerichts, soweit dieses Bereicherungsansprüche gegen die Ersteherin grundsätzlich verneint hatte. Bei einem langfristig angelegten Mietverhältnis können Aufwendungen des Mieters darauf beruhen, dass er die Investition über die Vertragslaufzeit nutzen oder wirtschaftlich „abwohnen“ kann. Endet das Mietverhältnis vorzeitig, stellt sich die Frage, wer den verbleibenden Vorteil erhält.
Im Verfahren XII ZR 74/07 war insbesondere zu prüfen, ob die Ersteherin durch die mieterseitigen Einbauten oder den erhöhten Ertragswert des Objekts bereichert war. Der BGH verwies die Sache zurück, weil hierzu weitere Feststellungen erforderlich waren.
Auch nach einem Erwerb in der Zwangsversteigerung können Bereicherungsansprüche des Mieters wegen nicht abgewohnter Investitionen in Betracht kommen.
Ersteher nicht von vornherein ausgenommen
Entscheidend ist, dass der Erwerb durch Zuschlag Bereicherungsansprüche des Mieters nicht schon dem Grunde nach ausschließt. Die frühere Vermieterstellung und die Besonderheiten der Zwangsversteigerung müssen zwar berücksichtigt werden. Gleichwohl kann derjenige bereichert sein, der nach vorzeitiger Vertragsbeendigung die wirtschaftlichen Vorteile der Investitionen nutzt oder verwertet.
Der Anspruch bemisst sich nicht schematisch nach den ursprünglichen Baukosten. Maßgeblich können vielmehr die Vorteile sein, die durch die vorzeitige Nutzungsmöglichkeit oder eine erhöhte Vermietbarkeit beim Eigentümer verbleiben. Ob und in welcher Höhe ein solcher Vorteil besteht, ist im Einzelfall festzustellen.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Ersteher, gewerbliche Mieter, Gläubiger und Verwalter bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Langfristige Gewerbemietverträge sollten Investitions- und Baukostenzuschüsse klar dokumentieren.
- Nach Zuschlag und Kündigung können nicht abgewohnte Vorteile bereicherungsrechtlich relevant werden.
- Ersteher sollten vor und nach dem Zuschlag bestehende Mietverhältnisse und mieterseitige Einbauten sorgfältig prüfen.
- Die Höhe eines möglichen Anspruchs hängt von konkreten wirtschaftlichen Vorteilen ab, nicht allein von den ursprünglichen Kosten.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zur mietrechtlichen Risikoverteilung nach Erwerb eines Gewerbeobjekts in der Zwangsversteigerung ein.