Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 20. Juli 2011 im Verfahren V ZB 300/10 über die Eintragung einer Zwangshypothek für titulierte Hausgeldansprüche entschieden. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hatte gegen ein Mitglied ein Versäumnisurteil wegen Hausgeldforderungen erwirkt und beantragte im Grundbuch eine Zwangshypothek, soweit die Forderung nicht dem Vorrecht des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG unterfällt.
Bedingung betrifft das Recht, nicht den Antrag
Das Grundbuchamt hatte den Antrag beanstandet, weil es einen unzulässigen Vorbehalt nach § 16 GBO annahm. Der BGH sah das anders. Nach der nächstliegenden Auslegung sollte der Grundbuchvollzug nicht unter einem Vorbehalt stehen. Vielmehr sollte die Eintragung sofort erfolgen, während das einzutragende Recht materiell-rechtlich bedingt sein sollte.
Damit war der Antrag zulässig. Die Wohnungseigentümergemeinschaft wollte eine Sicherung in der Rangklasse des § 10 Abs. 1 Nr. 4 ZVG erreichen, soweit ihre Hausgeldforderung nicht bereits das Vorrecht der Rangklasse 2 genießt.
Die Eintragung einer bedingten Zwangshypothek scheitert nicht am grundbuchrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz, wenn die höchstmögliche Belastung erkennbar und der Umfang bestimmbar ist.
Bestimmtheit trotz Rangprivileg
Der BGH stellte klar, dass auch die Bezugnahme auf § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG hinreichend bestimmbar sein kann. Zwar hängt das Hausgeldvorrecht von gesetzlichen Voraussetzungen und betragsmäßigen Grenzen ab. Das tatsächliche Ausmaß des Vorrangs wird jedoch im Zwangsversteigerungsverfahren anhand der gesetzlichen Vorgaben festgestellt.
Der grundbuchrechtliche Bestimmtheitsgrundsatz verlangt nicht, dass jeder spätere Streit über den Bedingungseintritt ausgeschlossen ist. Entscheidend ist, dass die maximale Belastung aus der Eintragung erkennbar bleibt und der spätere Umfang auf Grundlage feststellbarer Umstände bestimmt werden kann.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Wohnungseigentümergemeinschaften, Wohnungseigentümer, Grundbuchämter und Vollstreckungsbeteiligte bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Titulierte Hausgeldforderungen können durch eine bedingte Zwangshypothek gesichert werden.
- Das Rangprivileg des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG schließt eine zusätzliche grundbuchliche Sicherung nicht aus.
- Die Bedingung muss klar an die gesetzliche Rangbehandlung anknüpfen.
- Im Versteigerungsverfahren sind Rangklasse, Forderungshöhe und Vorranggrenzen sorgfältig zu prüfen.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zur Sicherung von Hausgeldforderungen und zur Rangsystematik im Zwangsversteigerungsverfahren ein.