Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 15. Februar 2012 im Verfahren VIII ZR 166/10 über Mietzahlungen während einer Zwangsverwaltung entschieden. Ein Zwangsverwalter verlangte die Räumung eines Grundstücks, weil die Mieterin nach Anordnung der Zwangsverwaltung keine laufende Miete zahlte. Die Mieterin berief sich darauf, erhebliche Ausbau- und Sanierungsleistungen erbracht zu haben, die nach Vereinbarung mit den früheren Vermietern über viele Jahre „abgewohnt“ werden sollten.
Baukostenzuschuss als Ausnahme von § 1124 BGB
Grundsätzlich sind Vorausverfügungen über künftige Mieten dem Grundpfandgläubiger und damit auch dem Zwangsverwalter gegenüber nach § 1124 Abs. 2 BGB unwirksam, soweit sie spätere Zeiträume betreffen. Diese Regel soll verhindern, dass der Zugriff auf Mietforderungen durch vorherige Abreden ausgehöhlt wird.
Der BGH stellte jedoch klar, dass Baukostenzuschüsse eine besondere Rolle einnehmen können. Leistungen des Mieters, die zum Auf- oder Ausbau des Mietgrundstücks bestimmt sind und tatsächlich hierfür verwendet werden, können als abwohnbarer Baukostenzuschuss zu berücksichtigen sein. Das Berufungsgericht hatte die Anforderungen an Darlegung und Bewertung solcher Leistungen nach Auffassung des BGH zu eng gefasst.
Zur Berücksichtigungsfähigkeit von Mieterleistungen als abwohnbarer Baukostenzuschuss.
Räumung nicht ohne genaue Prüfung
Im Verfahren VIII ZR 166/10 kam es darauf an, ob die Mieterin für die Monate, auf die der Zwangsverwalter seine Kündigung stützte, tatsächlich zur Mietzahlung verpflichtet war. Wenn ihre Bauleistungen als wirksamer Baukostenzuschuss anzusehen waren, konnte die Mietforderung ganz oder teilweise bereits durch Abwohnen erfüllt sein.
Der BGH hob das Berufungsurteil deshalb auf und verwies die Sache zurück. Das Berufungsgericht muss nun genauer prüfen, welche Arbeiten erbracht wurden, welchen Wert sie hatten und ob sie nach ihrer Zweckbestimmung dem Grundstücksausbau dienten.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Zwangsverwalter, Grundpfandgläubiger, Mieter und Ersteher vermieteter Objekte bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Vereinbarungen über Mietvorauszahlungen sind in der Zwangsverwaltung streng zu prüfen.
- Baukostenzuschüsse können eine Ausnahme von der Unwirksamkeit nach § 1124 BGB bilden.
- Maßgeblich sind Zweck, tatsächliche Verwendung und Wert der Mieterleistungen.
- Räumungskündigungen wegen Mietrückstands setzen eine belastbare Prüfung der Zahlungspflicht voraus.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zum Verhältnis von Mieterausbau, Zwangsverwaltung und Mietforderungseinzug ein.