Der Bundesgerichtshof hat mit Teilbeschluss vom 7. Juli 2010 im Verfahren XII ZR 158/09 über die Aufnahme eines durch Insolvenz unterbrochenen Rechtsstreits entschieden. Ein Zwangsverwalter hatte nach Anordnung der Zwangsverwaltung über ein Bürogrundstück ein gewerbliches Mietverhältnis fristlos gekündigt und Klage auf Mietzahlung sowie Räumung und Herausgabe erhoben. Nach Eröffnung eines Insolvenzverfahrens auf Mieterseite stellte sich die Frage, in welchem Umfang der Prozess fortgeführt werden konnte.
Aussonderung nur hinsichtlich der Besitzverschaffung
Der BGH stellte klar, dass die Aufnahme des unterbrochenen Verfahrens nach § 86 Abs. 1 Nr. 1 InsO nur möglich ist, soweit ein Aussonderungsrecht betroffen ist. Ein solches Aussonderungsrecht besteht bei Mieträumen nur insoweit, wie der Anspruch auf Rückgabe der Mietsache seinem Inhalt nach dem Herausgabeanspruch des Eigentümers aus § 985 BGB entspricht.
Der mietvertragliche Rückgabeanspruch nach § 546 BGB geht weiter. Er kann auch Räumungspflichten umfassen, etwa die Pflicht, den Mietgegenstand in einem bestimmten Zustand zurückzugeben. Diese weitergehenden Pflichten beruhen allein auf dem Mietvertrag und sind insolvenzrechtlich nicht ohne Weiteres Aussonderungsrechte.
Die Aussonderung beschränkt sich ihrem Umfang nach auf die Verschaffung des unmittelbaren Besitzes am Grundstück.
Zwangsverwaltung bleibt trotz Insolvenz des Eigentümers relevant
Im Verfahren XII ZR 158/09 war außerdem bedeutsam, dass die Insolvenz des Grundstückseigentümers die Zwangsverwaltung nicht berührt. Der Zwangsverwalter bleibt nach § 152 ZVG für Ansprüche zuständig, die aus der rechtsgrundlosen Nutzung der verwalteten Sache entstehen oder mit seinem Aufgabenbereich zusammenhängen.
Soweit der Kläger dagegen weitergehende Räumungs- oder Zahlungsansprüche geltend machte, blieb das Verfahren unterbrochen. Solche Forderungen können grundsätzlich nur nach den insolvenzrechtlichen Regeln verfolgt werden, insbesondere nach Anmeldung zur Tabelle und gegebenenfalls Aufnahme eines Feststellungsprozesses.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Zwangsverwalter, Insolvenzverwalter, Vermieter, Mieter und Gläubiger bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Bei Insolvenz des Mieters ist zwischen Herausgabe und weitergehender Räumungspflicht zu unterscheiden.
- Aussonderung erfasst nur die Verschaffung des unmittelbaren Besitzes.
- Die Zwangsverwaltung wird durch die Insolvenz des Grundstückseigentümers nicht ohne Weiteres beendet.
- Ansprüche aus Mietvertrag und insolvenzrechtliche Forderungsanmeldung müssen sauber getrennt werden.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zur Schnittstelle von Zwangsverwaltung, Gewerberaummiete und Insolvenzverfahren ein.