Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 9. Mai 2014 im Verfahren V ZB 123/13 eine wichtige Frage zur Zwangsversteigerung von Wohnungs- und Teileigentum entschieden. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft betrieb die Versteigerung wegen titulierter Wohngeldansprüche. Zugunsten Dritter war im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung eingetragen; diese wollten erreichen, dass die Vormerkung im geringsten Gebot berücksichtigt wird.
Rang der Auflassungsvormerkung
Der BGH ordnet die Auflassungsvormerkung im Zwangsversteigerungsverfahren wie ein Recht der Rangklasse 4 des § 10 Abs. 1 ZVG ein. Betreibt eine Wohnungseigentümergemeinschaft die Zwangsversteigerung wegen Ansprüchen der Rangklasse 2, gehen diese Ansprüche der Vormerkung vor. Die Vormerkung ist dann nicht in das geringste Gebot aufzunehmen.
Das hat erhebliche Folgen: Wird die Vormerkung nicht in das geringste Gebot aufgenommen, bleibt sie bei Zuschlag nicht bestehen. Der vormerkungsgesicherte Anspruch auf Eigentumsverschaffung kann gegenüber dem Ersteher nicht mehr unverändert durchgesetzt werden; an seine Stelle kann ein Anspruch auf Wertersatz aus dem Versteigerungserlös treten.
Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft aus der Rangklasse 2 sind gegenüber einer Auflassungsvormerkung stets vorrangig.
Keine Einstellung wegen Vormerkung
Im Verfahren V ZB 123/13 war außerdem entscheidend, dass die vorgemerkten Erwerber trotz erklärter Auflassung noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen waren. Der BGH stellte klar, dass die Auflassungsvormerkung als solche kein Recht ist, das der Fortsetzung des Verfahrens nach § 28 Abs. 1 Satz 1 ZVG entgegensteht.
Selbst wenn der Vormerkungsberechtigte nach der Beschlagnahme Eigentum erwirbt, ist das Verfahren bei vorrangigen WEG-Ansprüchen fortzusetzen und nicht allein deshalb einzustellen. Für die Zuschlagsentscheidung lag daher kein Versagungsgrund vor.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Erwerber, Wohnungseigentümergemeinschaften und Beteiligte an ZVG-Verfahren bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Eine Auflassungsvormerkung schützt nicht vor vorrangigen WEG-Wohngeldansprüchen.
- Die Rangklasse der betreibenden Forderung entscheidet über das geringste Gebot.
- Die bloße Vormerkung ersetzt nicht die Eigentumsumschreibung.
- Vormerkungsberechtigte sollten Zwangsversteigerungsverfahren frühzeitig prüfen.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als grundlegende Klarstellung zum Verhältnis von Auflassungsvormerkung, Wohngeldprivileg und Zuschlagswirkung ein.