Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 25. September 2014 im Verfahren IX ZR 314/12 über einen Streit zwischen einer Grundstückserwerberin und einem Land als Inhaber einer Sicherungshypothek entschieden. Die Klägerin verlangte Zustimmung zur Löschung der Sicherungshypothek, weil zuvor zu ihren Gunsten eine Auflassungsvormerkung eingetragen worden war. Das beklagte Land berief sich dagegen auf Gläubigeranfechtung nach dem Anfechtungsgesetz.
Rangschutz der Vormerkung und Anfechtung
Eine Auflassungsvormerkung kann den Erwerber grundsätzlich davor schützen, dass spätere Verfügungen oder Eintragungen den Eigentumserwerb beeinträchtigen. Im Verfahren IX ZR 314/12 stand jedoch im Raum, ob der Erwerb der Vormerkung anfechtbar war. Dafür war unter anderem erheblich, ob die Bewilligung der Vormerkung die Gläubiger objektiv benachteiligt hatte.
Das Berufungsgericht hatte eine Benachteiligung verneint, weil der Grundbesitz aus seiner Sicht wertausschöpfend belastet war. Der BGH beanstandete jedoch, dass dabei unstreitiger Vortrag zum tatsächlich erzielten Bargebot in einer vorangegangenen Zwangsversteigerung nicht berücksichtigt worden war.
Gerichte müssen entscheidungserheblichen Vortrag und erhebliche Beweisanträge zur Rang- und Belastungslage berücksichtigen.
Rechtliches Gehör bei behaupteter Abtretung
Zusätzlich rügte der BGH, dass das Berufungsgericht den Vortrag des beklagten Landes zu einer möglicherweise fingierten Abtretung einer Eigentümergrundschuld übergangen hatte. Das Land hatte konkrete Umstände vorgetragen und Sachverständigenbeweis angeboten. Die Annahme, dieser Vortrag sei nicht ausreichend substantiiert, überspannte nach Auffassung des BGH die Anforderungen.
Der Beschluss hebt deshalb das Berufungsurteil auf und verweist die Sache zurück. Das Berufungsgericht muss nun die Belastungslage, die behauptete Abtretung und die mögliche Gläubigerbenachteiligung erneut prüfen.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Grundstückserwerb, Sicherungshypotheken und Zwangsvollstreckung bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Auflassungsvormerkungen schützen nicht grenzenlos gegen Gläubigeranfechtung.
- Bei wertausschöpfender Belastung kommt es auf die konkrete Verwertungslage an.
- Fotokopien von Abtretungsurkunden ersetzen nicht ohne Weiteres eine sichere Tatsachengrundlage.
- Rangfragen im Grundbuch können für Zwangsversteigerung und Löschungsansprüche entscheidend sein.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zu rechtlichem Gehör, Vormerkungsschutz und Gläubigeranfechtung bei belasteten Immobilien ein.