Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 10. Dezember 2009 im Verfahren IX ZR 203/06 über den maßgeblichen Zeitpunkt eines Grundstücksgeschäfts bei der Gläubigeranfechtung entschieden. Eine Gläubigerin verlangte die Duldung der Zwangsvollstreckung in Grundstücke, die der Schuldner zuvor an seinen späteren Schwiegersohn verkauft hatte. Im Mittelpunkt stand die Frage, ob für den anfechtungsrechtlichen Zeitpunkt erst die spätere Auflassung oder bereits die gesicherte Stellung aus einer bewilligten Auflassungsvormerkung maßgeblich ist.
Gesicherte Rechtsstellung durch Vormerkung
Der BGH stellte klar, dass § 8 AnfG und § 140 InsO demselben Grundgedanken folgen. Entscheidend ist, wann der Anfechtungsgegner eine gesicherte Rechtsstellung erlangt hat, die auch in einer Insolvenz des Schuldners beachtet werden müsste. Bei Grundstücksgeschäften kann diese Sicherung bereits durch eine Auflassungsvormerkung entstehen.
Hat der Erwerber die Eintragung der ihm bewilligten Vormerkung beantragt, ist deshalb nicht zwingend auf die spätere Auflassung abzustellen. Maßgeblich kann vielmehr der Zeitpunkt sein, zu dem die Bewilligungserklärung des Schuldners bindend geworden und der vorgemerkte Anspruch entstanden ist.
Hat der andere Teil den Antrag auf Eintragung einer bewilligten Auflassungsvormerkung gestellt, kann das Rechtsgeschäft auch ohne Auflassung als vorgenommen gelten.
Bedeutung für Vollstreckung und Anfechtung
Im Verfahren IX ZR 203/06 hatte das Berufungsgericht auf die spätere Auflassungserklärung abgestellt. Diese Sicht beanstandete der BGH. Die Vormerkung schützt den Erwerber bereits gegenüber späteren Belastungen und kann auch einer nachrangigen Zwangshypothek oder einer Grundstücksbeschlagnahme im Zwangsversteigerungsverfahren entgegenstehen.
Gerade deshalb ist die Vormerkung für die anfechtungsrechtliche Prüfung erheblich. Für die Frage, ob Kenntnis vom Benachteiligungsvorsatz vorlag oder ob eine Schenkungsanfechtung eingreift, kann der frühere Zeitpunkt der gesicherten Vormerkungsposition entscheidend sein. Der BGH hob das Urteil auf und verwies die Sache zurück, weil weitere Feststellungen erforderlich waren.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Gläubiger, Grundstückserwerber, Notare und Vollstreckungsbeteiligte bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Der anfechtungsrechtliche Zeitpunkt kann bereits vor der Auflassung liegen.
- Eine beantragte Auflassungsvormerkung verschafft dem Erwerber eine gesicherte Rechtsstellung.
- Gläubiger müssen bei Grundstücksgeschäften die zeitliche Abfolge von Kaufvertrag, Vormerkungsantrag, Pfändung und Auflassung genau prüfen.
- Die Vormerkung kann auch in der Zwangsvollstreckung und Zwangsversteigerung erhebliche Schutzwirkung entfalten.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zur Grundstücksanfechtung und zur Sicherungswirkung der Auflassungsvormerkung ein.