Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 9. Mai 2014 im Verfahren V ZB 125/13 über die Behandlung einer Auflassungsvormerkung in der Zwangsversteigerung einer Teileigentumseinheit entschieden. Die Wohnungseigentümergemeinschaft betrieb die Versteigerung wegen titulierter Wohngeldansprüche aus der Rangklasse des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG. Zugunsten Dritter war seit Jahren eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen; kurz vor dem Termin war die Auflassung erklärt und die Eigentumsumschreibung beantragt worden.
Vormerkung hindert die Versteigerung nicht
Der BGH bestätigte, dass die bloße Auflassungsvormerkung kein Recht ist, das der Fortsetzung des Zwangsversteigerungsverfahrens nach § 28 Abs. 1 ZVG entgegensteht. Entscheidend ist, dass die Eigentumsumschreibung aufgrund des vorgemerkten Anspruchs noch nicht erfolgt war. Solange die Erwerber nicht als Eigentümer eingetragen sind, verhindert die Vormerkung als solche die Versteigerung nicht.
Damit blieb es dabei, dass das Vollstreckungsgericht den Zuschlag nicht aus diesem Grund versagen musste. Der Antrag der Vormerkungsberechtigten war sinnvoll nur als Begehren auf Zuschlagsversagung auszulegen; ein Anspruch auf nachträgliche Änderung des geringsten Gebots konnte im Rechtsbeschwerdeverfahren nicht erreicht werden.
Eine Auflassungsvormerkung ist kein der Zwangsversteigerung entgegenstehendes Recht im Sinne von § 28 Abs. 1 ZVG.
Nachrang gegenüber Wohngeldansprüchen
Im Verfahren V ZB 125/13 war die Auflassungsvormerkung außerdem nicht in das geringste Gebot aufzunehmen. Die betreibende Wohnungseigentümergemeinschaft vollstreckte wegen Wohngeldansprüchen der Rangklasse 2. Die Vormerkung wurde demgegenüber der Rangklasse 4 zugeordnet und war damit nachrangig.
Das bedeutet praktisch: Wird aus bevorrechtigten Wohngeldansprüchen betrieben, kann eine ältere Auflassungsvormerkung im Versteigerungsverfahren zurücktreten. Ob der vorgemerkte Eigentumserwerb wirtschaftlich noch durchsetzbar bleibt, hängt dann maßgeblich von Rang, Zuschlag und den gesetzlichen Wirkungen des ZVG ab.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Erwerber mit Auflassungsvormerkung und für Wohnungseigentümergemeinschaften bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Eine Vormerkung ersetzt nicht die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
- Wohngeldansprüche der Rangklasse 2 können vormerkungsgesicherte Erwerber erheblich treffen.
- Das geringste Gebot richtet sich nach der Rangstellung der Rechte.
- Vorgemerkte Erwerber sollten Zwangsversteigerungsverfahren frühzeitig überwachen.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zum Verhältnis von Auflassungsvormerkung, WEG-Forderungen und geringstem Gebot ein.