Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 9. Mai 2014 im Verfahren V ZB 126/13 erneut über die Behandlung einer Auflassungsvormerkung in der Zwangsversteigerung von Teileigentum entschieden. Die Wohnungseigentümergemeinschaft betrieb das Verfahren wegen titulierter Wohngeldansprüche aus der Rangklasse des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG. Zugunsten Dritter war eine Auflassungsvormerkung eingetragen; die Eigentumsumschreibung war vor dem Zuschlag jedoch nicht erfolgt.
Keine Verfahrenseinstellung wegen Vormerkung
Der BGH bestätigte, dass eine Auflassungsvormerkung als solche kein Recht ist, das der Fortsetzung des Zwangsversteigerungsverfahrens entgegensteht. § 28 Abs. 1 Satz 1 ZVG setzt in dieser Konstellation nicht schon bei einer bloßen Vormerkung ein. Entscheidend war, dass die vorgemerkten Erwerber noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen waren.
Die Rechtsbeschwerde konnte deshalb nicht mit Erfolg darauf gestützt werden, das Verfahren hätte aufgehoben, eingestellt oder der Zuschlag versagt werden müssen. Der Antrag auf Aufnahme der Vormerkung in das geringste Gebot war im Rechtsbeschwerdeverfahren zudem nur als Begehren auf Versagung des Zuschlags auszulegen.
Die Auflassungsvormerkung als solche stellt kein der Zwangsversteigerung entgegenstehendes Recht im Sinne von § 28 Abs. 1 Satz 1 ZVG dar.
Geringstes Gebot und Rangklasse
Im Verfahren V ZB 126/13 war außerdem maßgeblich, dass die betreibende Wohnungseigentümergemeinschaft aus bevorrechtigten Wohngeldansprüchen vorging. Der BGH verwies auf seine am selben Tag ergangene Grundsatzentscheidung V ZB 123/13. Danach ist eine Auflassungsvormerkung im Zwangsversteigerungsverfahren wie ein Recht der Rangklasse 4 zu behandeln und tritt gegenüber Ansprüchen der Rangklasse 2 zurück.
Die Vormerkung war daher nicht in das geringste Gebot aufzunehmen. Mit dem Zuschlag bleibt sie in einer solchen Ranglage nicht als bestehenbleibendes Recht erhalten.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für vorgemerkte Erwerber, Wohnungseigentümergemeinschaften und Bieter bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Eine Auflassungsvormerkung ersetzt nicht die Eintragung als Eigentümer.
- Vorrangige Wohngeldansprüche können die Vormerkung im Versteigerungsverfahren verdrängen.
- Das geringste Gebot richtet sich nach der Rangstellung der Rechte.
- Vormerkungsberechtigte müssen laufende ZVG-Verfahren frühzeitig beobachten.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als weitere Bestätigung der strengen Ranglogik bei WEG-Forderungen und Auflassungsvormerkungen ein.