Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 25. Juni 2004 im Verfahren IXa ZB 30/03 über die Vergütung eines Zwangsverwalters für ein vermietetes Mehrparteienobjekt entschieden. Das zwangsverwaltete Grundstück war mit Vorder- und Hinterhaus bebaut und umfasste Gewerbeeinheiten sowie Wohnungen. Der Verwalter verlangte eine erhöhte Vergütung und wollte unter anderem Soll-Mieten zugrunde legen; das Beschwerdegericht hatte die Vergütung deutlich reduziert.
Tatsächlich eingezogene Mieten bleiben Ausgangspunkt
Der BGH bestätigt die Grundlinie, dass sich die Vergütung bei vermieteten oder verpachteten Grundstücken nach den im Kalenderjahr eingezogenen Beträgen richtet. Maßgeblich sind gestaffelte Prozentsätze nach § 24 ZwVerwVO in der damals geltenden Auslegung. Soll-Mieten können die tatsächlichen Zahlungseingänge nicht ohne Weiteres ersetzen.
Für die Abrechnungszeiträume 2000 bis 2003 nimmt der Senat jedoch eine allgemeine Anpassung der errechneten Grundbeträge an. Diese sind regelmäßig um den Faktor 1,5 zu steigern, sofern dadurch im Einzelfall kein Missverhältnis zwischen Tätigkeit und Vergütung entsteht. Eine schematische Verdoppelung der Regelsätze wird damit nicht bestätigt.
Die Grundbeträge sind für die Abrechnungszeiträume 2000 bis 2003 in der Regel um den Faktor 1,5 zu steigern.
Berechnung nach Mietobjekten, nicht nach jedem Vertrag
Im Verfahren IXa ZB 30/03 beanstandet der BGH außerdem die Berechnungsmethode des Beschwerdegerichts. Sind einzelne Teile eines Grundstücks vermietet oder verpachtet, werden die Hundertsätze zwar grundsätzlich für jeden Teil besonders berechnet. Innerhalb eines Abrechnungszeitraums ist aber nicht jedes einzelne Mietverhältnis gesondert anzusetzen, wenn etwa ein Mieterwechsel stattgefunden hat.
Entscheidend ist das Miet- oder Pachtobjekt, nicht die Anzahl der während des Jahres bestehenden Verträge. Andernfalls würde die Vergütung durch Vertragswechsel künstlich beeinflusst und nicht mehr sachgerecht an der verwalteten wirtschaftlichen Einheit ausgerichtet.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Zwangsverwalter, Gläubiger, Schuldner und Vollstreckungsgerichte bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Ausgangspunkt der Vergütung sind tatsächlich eingezogene Mieten oder Pachten.
- Für 2000 bis 2003 kommt regelmäßig ein Anpassungsfaktor von 1,5 in Betracht.
- Eine Erhöhung darf kein Missverhältnis zur konkreten Verwaltertätigkeit erzeugen.
- Bei mehreren Einheiten ist nach Mietobjekten, nicht schematisch nach einzelnen Mietverträgen zu rechnen.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zur nachvollziehbaren und einzelfallgerechten Vergütungsberechnung in der Zwangsverwaltung vermieteter Immobilien ein.