Das Landgericht Münster hat mit Urteil vom 30. Juli 2013 im Verfahren 11 O 294/12 über Ansprüche aus einem Erbbaurechtsvertrag entschieden. Die Grundstückseigentümerin verlangte wegen behaupteten Heimfalls die Rückübertragung des Erbbaurechts. Die Erbbauberechtigte machte demgegenüber ein vertraglich vereinbartes Ankaufsrecht geltend und verlangte die Übertragung des Grundstückseigentums gegen Zahlung des vereinbarten Kaufpreises.
Heimfall trotz Zwangsverwaltung nicht durchgesetzt
Der Erbbaurechtsvertrag sah einen Heimfall unter anderem für den Fall vor, dass Zwangsverwaltung oder Zwangsversteigerung des Erbbaurechts angeordnet werden und nicht binnen drei Monaten rückgängig gemacht werden. Tatsächlich war wegen rückständiger Erbbauzinsen eine Zwangsverwaltung angeordnet worden. Die Rückstände wurden jedoch später ausgeglichen; außerdem wurden offene Kosten und Vorschüsse im weiteren Verlauf bereinigt.
Das Landgericht wies die Klage der Grundstückseigentümerin ab. Nach der im Urteil erkennbaren Würdigung konnte sie den Heimfall nicht erfolgreich gegen das ausgeübte Ankaufsrecht durchsetzen. Die vertraglichen Voraussetzungen, der konkrete Ablauf der Zwangsverwaltung und das Verhalten der Beteiligten waren dabei entscheidend.
Bei Erbbaurechten sind Heimfallklauseln, Ankaufsrechte und laufende Vollstreckungsmaßnahmen im Zusammenhang auszulegen.
Ankaufsrecht der Erbbauberechtigten
Im Verfahren 11 O 294/12 hatte die Erbbauberechtigte das im Vertrag vorgesehene Ankaufsrecht innerhalb des vereinbarten Zeitfensters geltend gemacht. Der Vertrag verpflichtete den Grundstückseigentümer, das Erbbaugrundstück auf Verlangen zu einem wertgesicherten Quadratmeterpreis zu verkaufen.
Das Landgericht gab der Widerklage statt. Die Grundstückseigentümerin wurde verurteilt, Zug um Zug gegen Zahlung von 601.388,82 Euro die Auflassung zu erklären und die Eintragung der Erbbauberechtigten als Eigentümerin zu bewilligen. Damit setzte sich das vertragliche Ankaufsrecht im Ergebnis gegen das Heimfallbegehren durch.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Erbbauberechtigte, Grundstückseigentümer und Gläubiger bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Heimfallklauseln müssen anhand des konkreten Vertrags und Verfahrensablaufs geprüft werden.
- Die Anordnung einer Zwangsverwaltung führt nicht automatisch zur erfolgreichen Heimfallausübung.
- Vertragliche Ankaufsrechte können auch in wirtschaftlichen Krisensituationen erhebliches Gewicht haben.
- Rückstände bei Erbbauzins, Vollstreckungskosten und Verfahrenskosten sollten zeitlich genau dokumentiert werden.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als praxisrelevante Klarstellung zur Durchsetzung vertraglicher Rechte bei Erbbaurecht, Zwangsverwaltung und Grundstücksankauf ein.