Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 25. März 2021 im Verfahren IX ZR 70/20 über die gläubigerrechtliche Anfechtung einer Grundstücksübertragung entschieden. Ein Schuldner hatte seinen Eltern ein unwiderrufliches Kaufvertragsangebot für ein Hausgrundstück unterbreitet und zur Sicherung eine Auflassungsvormerkung bewilligt. Später wurden zugunsten anderer Gläubiger Zwangssicherungshypotheken eingetragen. Nach Eigentumsumschreibung verlangten die Erwerber deren Löschung; die Gläubiger beriefen sich auf Anfechtung nach dem Anfechtungsgesetz.
Zeitpunkt der Rechtshandlung
Für die Anfechtung ist häufig entscheidend, wann eine Rechtshandlung als vorgenommen gilt. Der BGH stellt klar, dass bei einer Vormerkung grundsätzlich der Zeitpunkt des Eintragungsantrags maßgeblich sein kann, sofern die übrigen Voraussetzungen für die Vormerkung erfüllt sind. Das gilt auch dann, wenn die Vormerkung einen künftigen Auflassungsanspruch sichert und das Grundgeschäft unentgeltliche Elemente enthält.
Damit kommt es nicht erst auf die spätere Annahme des Vertragsangebots oder die Eigentumsumschreibung an. Die Vormerkung kann die anfechtungsrechtliche Zeitrechnung bereits deutlich früher prägen.
Die Rechtshandlung gilt auch dann mit dem Zeitpunkt der Antragstellung als vorgenommen, wenn die Vormerkung einen künftigen, unentgeltlich begründeten Auflassungsanspruch sichert.
Vorsatzanfechtung bleibt möglich
Der Senat betont zugleich, dass eine frühere Sicherung oder Befriedigung nicht automatisch anfechtungsfest ist. Hat der Schuldner das zugrunde liegende Geschäft mit Gläubigerbenachteiligungsvorsatz vorgenommen und kannte der andere Teil diesen Vorsatz, kann eine Vorsatzanfechtung nach § 3 AnfG auch dann in Betracht kommen, wenn die Sicherung oder Befriedigung früher als vier Jahre vor der Anfechtung gewährt wurde.
Im Verfahren IX ZR 70/20 hob der BGH das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zurück. Das Berufungsgericht musste die Voraussetzungen der Anfechtung, insbesondere Vorsatz und Kenntnis, weiter prüfen.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Grundstücksübertragungen im Familienkreis, Vormerkungen und Zwangssicherungshypotheken bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Der Antrag auf Eintragung einer Vormerkung kann anfechtungsrechtlich entscheidend sein.
- Auch künftige Auflassungsansprüche können durch Vormerkung wirksam gesichert werden.
- Unentgeltliche oder teilentgeltliche Übertragungen bleiben gläubigerrechtlich risikobehaftet.
- Bei drohender Vollstreckung sind Zwangssicherungshypotheken und frühere Grundstücksverfügungen genau zu prüfen.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zur Schnittstelle von Grundstücksrecht, Anfechtungsrecht und Gläubigervollstreckung ein.