Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 6. Februar 2003 im Verfahren III ZR 44/02 über die Haftung eines Gutachterausschusses bei der Verkehrswertermittlung in der Zwangsversteigerung entschieden. Ein Ersteher hatte ein bebautes Grundstück erworben. Grundlage der Wertfestsetzung war ein Gutachten des Gutachterausschusses. Nach Besitzübergang zeigten sich mögliche baurechtliche Probleme und Ablagerungen auf dem Grundstück, die nach Darstellung des Erstehers bei sorgfältiger Ermittlung hätten erkannt werden müssen.
Gutachterausschuss handelt amtlich
Der BGH stellt zunächst klar, dass die Haftung eines behördlichen Gutachterausschusses nach Amtshaftungsgrundsätzen zu beurteilen sein kann. Anders als ein privater gerichtlicher Sachverständiger nimmt ein Gutachterausschuss Aufgaben wahr, die zu seinem gesetzlichen Pflichtenkreis gehören. Wird er vom Vollstreckungsgericht mit der Wertermittlung beauftragt, handelt er daher im Rahmen amtlicher Tätigkeit.
Damit kommt eine Haftung des Landes aus § 839 BGB in Verbindung mit Art. 34 GG in Betracht, wenn Amtspflichten schuldhaft verletzt wurden und der geltend gemachte Schaden vom Schutzbereich der Pflicht erfasst ist.
Die Amtspflichten des Gutachterausschusses bei der Wertermittlung können auch zugunsten des Erstehers drittgerichtet sein.
Ersteher ist nicht nur reflexartig geschützt
Im Verfahren III ZR 44/02 widerspricht der Senat der Auffassung, die Verkehrswertfestsetzung schütze allein Schuldner und bestimmte Gläubiger vor Verschleuderung. Zwar dient die Wertfestsetzung wesentlich der Sicherung gesetzlicher Wertgrenzen. Der Ersteher darf aber ebenfalls darauf vertrauen, dass das Gericht und die von ihm eingeschaltete Stelle bei der Wertermittlung mit der erforderlichen Sorgfalt vorgehen.
Das bedeutet nicht, dass jeder Bewertungsfehler automatisch zu Schadensersatz führt. Zu prüfen bleibt, welche Pflicht verletzt wurde, ob der Schaden gerade vom Zweck der Amtspflicht umfasst ist und ob dem Ersteher ein ersatzfähiger Nachteil entstanden ist. Weil das Berufungsgericht diese Maßstäbe nicht hinreichend geprüft hatte, verwies der BGH die Sache zurück.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Bieter, Ersteher, Vollstreckungsgerichte und Gutachterausschüsse bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Amtliche Verkehrswertermittlungen können Schutzwirkung zugunsten des Erstehers entfalten.
- Der Ausschluss von Gewährleistung in der Zwangsversteigerung schließt Amtshaftung nicht von vornherein aus.
- Baurechtliche Auffälligkeiten und objektbezogene Risiken können für die Wertermittlung erheblich sein.
- Bieter sollten Gutachten dennoch eigenständig prüfen, weil Haftung nur bei nachweisbarer Pflichtverletzung in Betracht kommt.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zur Verantwortung amtlicher Wertermittlung im Zwangsversteigerungsverfahren ein.