Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 18. Mai 2006 im Verfahren V ZB 142/05 über die Verkehrswertfestsetzung bei Grundstücken mit möglichem Altlastenverdacht entschieden. Versteigert werden sollten ehemals gewerblich genutzte Grundstücke, auf denen sich unter anderem eine Geflügelmastanstalt, Kraftfahrzeugreparaturwerkstätten und eine durch Brand zerstörte Kunststofffabrik befunden haben sollen. Das Gelände war im Altstandortkataster des Landkreises verzeichnet. Bodenuntersuchungen waren jedoch nicht durchgeführt worden.
Verkehrswert muss auf tragfähiger Tatsachengrundlage beruhen
Der BGH stellt klar, dass die Verkehrswertfestsetzung nach § 74a Abs. 5 ZVG einer sachgerechten Bewertung dienen muss. Sie soll einer Verschleuderung des Grundstücks entgegenwirken und Bietinteressenten eine verlässliche Orientierung geben. Deshalb muss das Vollstreckungsgericht wertbeeinflussende tatsächliche und rechtliche Umstände sorgfältig ermitteln.
Zur Bodenbeschaffenheit gehören auch mögliche Ablagerungen oder Verunreinigungen. Bestehen ernstzunehmende Anhaltspunkte für eine Kontamination, darf das Gericht diese nicht lediglich pauschal behandeln. Vielmehr muss es mit sachverständiger Hilfe prüfen, ob eine Belastung vorliegt und welche Auswirkungen sie auf den Verkehrswert haben kann.
Bei ernstzunehmendem Altlastenverdacht muss das Vollstreckungsgericht alle zumutbaren Erkenntnisquellen über die Bodenbeschaffenheit nutzen.
Pauschaler Abschlag genügt nicht immer
Im Verfahren V ZB 142/05 hatte der Sachverständige den Bodenwert wegen eines vagen Altlastenverdachts pauschal um fünf Prozent gemindert. Das genügte dem BGH nicht. Die frühere Nutzung als Kunststofffabrik oder Kfz-Reparaturwerkstatt konnte bereits einen konkreten Verdachtsmoment begründen. Auch die Eintragung im Altstandortkataster sprach dafür, den Umständen näher nachzugehen.
Ein Bodengutachten kann erforderlich sein, wenn dessen Kosten in einem angemessenen Verhältnis zu den möglichen Auswirkungen auf den festzusetzenden Verkehrswert stehen. Die Sache wurde deshalb zur erneuten Entscheidung zurückverwiesen.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Schuldner, Gläubiger, Bietinteressenten und Vollstreckungsgerichte bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Altlastenverdacht kann den Verkehrswert erheblich beeinflussen.
- Ein pauschaler Abschlag ersetzt keine Aufklärung, wenn konkrete Verdachtsmomente bestehen.
- Altstandortkataster und frühere Risikonutzungen müssen ernst genommen werden.
- Kosten eines Bodengutachtens können im Verhältnis zur möglichen Wertauswirkung zumutbar sein.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zur Sorgfaltspflicht bei der Verkehrswertermittlung und zur Bedeutung belastbarer Gutachten im Zwangsversteigerungsverfahren ein.