Das Landgericht Hanau hat mit Urteil vom 30. November 2021 im Verfahren 9 O 364/20 über die Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrags wegen Altlasten entschieden. Der Verkäufer hatte den Grundbesitz zuvor im Wege der Zwangsversteigerung erworben. In dem damaligen Verfahren lagen Hinweise und ein Gutachten zu erheblichen Kontaminationen durch Kraftstoffe, Motoröl und Kohlenwasserstoffe vor. Jahre später veräußerte der Verkäufer eine Teilfläche an den Kläger; im Kaufvertrag war ein Gewährleistungsausschluss enthalten.
Gewährleistungsausschluss schützt nicht bei Arglist
Das Landgericht verurteilte den Verkäufer zur Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückübereignung des Grundstücks sowie zu weiterem Schadensersatz. Entscheidend war nach der Entscheidung, dass dem Verkäufer die Altlastenproblematik aus dem früheren Zwangsversteigerungsverfahren bekannt war. Der Käufer durfte sich trotz Gewährleistungsausschlusses darauf berufen, dass ihm ein erheblicher versteckter Mangel arglistig verschwiegen worden sei.
Der Fall zeigt, dass Informationen aus einem Zwangsversteigerungsverfahren auch bei späteren Grundstücksverkäufen rechtlich bedeutsam bleiben können. Wer ein belastetes Grundstück erwirbt und später weiterveräußert, muss bekannte Altlastenrisiken offenlegen, wenn sie für die Kaufentscheidung erheblich sind.
Ein vertraglicher Gewährleistungsausschluss greift nicht, wenn ein erheblicher Grundstücksmangel arglistig verschwiegen wird.
Rückabwicklung und Folgeschäden
Das Gericht stellte zudem fest, dass der Verkäufer dem Käufer weitergehende Schäden aus der Rückabwicklung ersetzen muss. Dazu gehörten im entschiedenen Fall unter anderem Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Grundstück sowie eine Freistellung von möglichen Ansprüchen Dritter wegen Altlasten und Bodenschutzfragen.
Daneben befasste sich das Urteil auch mit der Frage, ob ein zuvor geschlossener Prozessvergleich den Rechtsstreit beendet hatte. Das Landgericht stellte fest, dass dies nicht der Fall war, und entschied anschließend in der Sache.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Grundstückserwerb, Weiterverkauf und Zwangsversteigerungspraxis bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Altlastenhinweise aus Versteigerungsakten können später aufklärungspflichtig sein.
- Gewährleistungsausschlüsse haben bei arglistigem Verschweigen Grenzen.
- Käufer können Rückabwicklung, Schadensersatz und Freistellung verlangen.
- Verkäufer sollten bekannte Umwelt- und Bodenschutzrisiken nicht ausklammern.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als praxisrelevante Klarstellung zu Offenbarungspflichten bei belasteten Grundstücken nach einem Erwerb in der Zwangsversteigerung ein.