Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 8. November 2002 im Verfahren V ZR 244/01 über Ansprüche aus einem Unterpachtvertrag bei zwangsverwalteten landwirtschaftlichen Flächen entschieden. Die Eigentümerin hatte Flächen verpachtet; der Hauptpächter verpachtete sie weiter. Später vereinbarte die Klägerin mit der Eigentümerin, in eine Pachtposition einzutreten. Nachdem der Unterpächter Pacht nicht zahlte, verlangte die Klägerin Zahlung und Herausgabe der Flächen.
Vertragsübernahme braucht Zustimmung
Der BGH bestätigt zunächst, dass eine Vertragsübernahme nicht einseitig zwischen bisherigem und neuem Vertragspartner vereinbart werden kann. Soll die Klägerin anstelle des bisherigen Unterverpächters in den Unterpachtvertrag eintreten, bedarf es entweder eines dreiseitigen Vertrags oder einer Zustimmung des Unterpächters. Daran fehlte es nach dem bisherigen Vortrag.
Damit war die Klägerin nicht schon deshalb Verpächterin des Unterpachtvertrags geworden. Das Berufungsgericht durfte die Klage aber nicht allein aus diesem Grund abweisen, weil weiterer Vortrag zur Abtretung von Ansprüchen zu berücksichtigen war.
Eine fehlgeschlagene Vertragsübernahme schließt die Geltendmachung abgetretener Pachtansprüche nicht aus.
Abtretung und Kündigungsermächtigung
Im Verfahren V ZR 244/01 hatte die Klägerin auch behauptet, ihr seien die Pachtzinsansprüche des bisherigen Unterverpächters abgetreten worden. Eine solche Abtretung kann unabhängig von einer Vertragsübernahme wirksam sein und der Klägerin die Gläubigerstellung für Zahlungsansprüche verschaffen.
Auch hinsichtlich der Herausgabe der Pachtflächen kam eine Anspruchsgrundlage in Betracht. Zwar steht das Kündigungsrecht grundsätzlich dem Vertragspartner zu und kann als Gestaltungsrecht nicht ohne Weiteres isoliert abgetreten werden. Der BGH hielt aber eine Ermächtigung zur Kündigung für möglich, wenn der bisherige Unterverpächter seine Vertragsposition wirtschaftlich auf die Klägerin übertragen und sie zur Geltendmachung der Rechte in die Lage versetzen wollte.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Eigentümer, Pächter, Unterpächter und Beteiligte einer Zwangsverwaltung bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Eine Vertragsübernahme erfordert regelmäßig die Mitwirkung oder Zustimmung des anderen Vertragspartners.
- Pachtzinsforderungen können auch ohne Vertragsübernahme abgetreten werden.
- Eine Kündigung durch einen Dritten setzt zumindest eine tragfähige Ermächtigung voraus.
- Bei zwangsverwalteten Flächen müssen Vertragskette, Abtretungen und Herausgabeansprüche sorgfältig getrennt geprüft werden.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zur Durchsetzung von Pachtansprüchen bei komplexen Nutzungsverhältnissen an landwirtschaftlichen Grundstücken ein.