Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 11. Mai 2005 im Verfahren IV ZR 279/04 über das Ablösungsrecht eines nachrangigen Grundschuldgläubigers entschieden. Eine nachrangige Gläubigerin hatte im Zwangsversteigerungsverfahren die vorrangige Grundschuld abgelöst, um den Zuschlag und den Verlust ihrer nachrangigen Sicherheit abzuwenden. Anschließend verlangte sie von der vorrangigen Gläubigerin die Herausgabe eines Betrags, der über die tatsächlich gesicherte persönliche Forderung hinausging.
Ablösung erfordert volle dingliche Befriedigung
Der BGH stellt klar, dass der nachrangige Grundschuldgläubiger den vorrangigen Grundschuldgläubiger in voller Höhe des dinglichen Rechts befriedigen muss, wenn er von seinem gesetzlichen Ablösungsrecht Gebrauch macht. Das gilt selbst dann, wenn die persönliche Forderung, zu deren Sicherung die vorrangige Grundschuld bestellt wurde, nicht mehr in entsprechender Höhe besteht.
Im laufenden Zwangsversteigerungsverfahren folgt dies zusätzlich aus § 75 ZVG. Wer die Versteigerung durch Ablösung abwenden will, muss die aus dem Anordnungsbeschluss ersichtlichen Beträge vollständig leisten. Eine geringere Zahlung genügt nicht, um die gewünschte verfahrensrechtliche Wirkung zu erreichen.
Macht der nachrangige Grundschuldgläubiger von seinem Ablösungsrecht Gebrauch, muss er den vorrangigen Grundschuldgläubiger in voller Höhe des dinglichen Rechts befriedigen.
Kein Bereicherungsausgleich zwischen Grundschuldgläubigern
Der Senat verneint zugleich einen bereicherungsrechtlichen Rückforderungsanspruch der nachrangigen Gläubigerin gegen die vorrangige Gläubigerin. Auch wenn diese durch die Ablösung wirtschaftlich mehr erhält, als ihr nach der gesicherten persönlichen Forderung zustand, findet zwischen den beiden Grundschuldgläubigern kein Ausgleich aus ungerechtfertigter Bereicherung statt.
Entscheidend ist die rechtliche Eigenständigkeit der Grundschuld. Die Zahlung erfolgt zur Ablösung des dinglichen Rechts, nicht lediglich zur Erfüllung der persönlichen Forderung. Ansprüche auf einen etwaigen Übererlös können sich deshalb nach anderen Rechtsbeziehungen richten, nicht aber ohne Weiteres zwischen den beteiligten Grundschuldgläubigern.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Banken, nachrangige Gläubiger, Schuldner und Beteiligte an Zwangsversteigerungen bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Eine Ablösung zur Abwendung der Versteigerung verlangt die volle Befriedigung des dinglichen Rechts.
- Die Valutierung der gesicherten persönlichen Forderung begrenzt die Ablösungszahlung nicht automatisch.
- Ein Übererlös löst zwischen den Grundschuldgläubigern keinen bereicherungsrechtlichen Ausgleich aus.
- Nachrangige Gläubiger müssen die wirtschaftlichen Folgen einer Ablösung vorab sorgfältig prüfen.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zur Ablösung vorrangiger Grundpfandrechte und zu den Risiken nachrangiger Sicherungspositionen in der Zwangsversteigerung ein.