Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 16. Juli 2010 im Verfahren V ZR 215/09 über die Ablösung einer Grundschuld nach Zuschlag in der Zwangsversteigerung entschieden. Das Grundstück war dem Beklagten zugeschlagen worden; eine frühere Grundschuld blieb nach den Versteigerungsbedingungen bestehen. Später machten die Berechtigten aus der Grundschuld die Duldung der Zwangsvollstreckung wegen Kapital und Zinsen geltend. Der Ersteher wollte sich hiergegen unter anderem mit Aufrechnung verteidigen.
Bestehen gebliebene Grundschuld nach Zuschlag
Der BGH stellte klar, dass eine im Versteigerungsverfahren bestehen gebliebene Grundschuld den Ersteher weiterhin dinglich belasten kann. Dass das zugrunde liegende Darlehen früher zurückgezahlt war und eine Löschungsbewilligung vorlag, beseitigt die im Grundbuch fortbestehende Belastung nicht automatisch, wenn die Löschung nicht vollzogen wurde.
Der Ersteher übernimmt eine bestehen bleibende Grundschuld im Rahmen der Versteigerungsbedingungen wirtschaftlich, weil sein Bargebot entsprechend gemindert wird. Will er die Belastung später ablösen, muss dies nach den gesetzlichen Anforderungen vollständig geschehen.
Durch Aufrechnung kann eine Grundschuld nur abgelöst werden, wenn der Duldungsanspruch vollständig erlischt oder der fehlende Betrag zugleich gezahlt wird.
Aufrechnung nur bei vollständiger Ablösung
Im Verfahren V ZR 215/09 reichten die vom Ersteher zur Aufrechnung gestellten Gegenforderungen nicht aus, um den Duldungsanspruch aus der Grundschuld vollständig zu erfüllen. Der BGH bestätigte deshalb, dass die Aufrechnung die Grundschuld nicht ablöste. § 1142 Abs. 2 BGB verlangt bei der Ablösung, dass der Gläubiger vollständig befriedigt wird.
Eine teilweise Aufrechnung genügt daher nicht, wenn sie den dinglichen Anspruch nur teilweise erfasst. Der fehlende Betrag müsste zusammen mit der Aufrechnung durch Zahlung erbracht werden. Andernfalls bleibt die Duldung der Zwangsvollstreckung aus der Grundschuld bestehen.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Ersteher, Grundschuldgläubiger, frühere Eigentümer und Beteiligte von Zwangsversteigerungen bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Bestehen gebliebene Grundschulden bleiben nach Zuschlag dinglich relevant.
- Eine Löschungsbewilligung muss grundbuchlich umgesetzt werden, um die Belastung zu beseitigen.
- Aufrechnung kann eine Grundschuld nur bei vollständiger Befriedigung ablösen.
- Ersteher sollten übernommene Rechte und mögliche Zinsansprüche sorgfältig kalkulieren.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zur Ablösung bestehen gebliebener Grundschulden und zur Reichweite der Aufrechnung nach einer Zwangsversteigerung ein.