Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 5. Oktober 2006 im Verfahren V ZB 2/06 über die Ablösung eines betreibenden Gläubigers kurz vor der Zuschlagsentscheidung entschieden. In einem Zwangsversteigerungsverfahren hatte der Schuldner nach Anordnung der Versteigerung eine Eigentümergrundschuld bestellt und an eine weitere Beteiligte abgetreten. Diese zahlte den von der betreibenden Gläubigerin bezifferten Betrag und bewilligte per Telefax die einstweilige Einstellung des Verfahrens. Gleichwohl erteilte das Vollstreckungsgericht den Zuschlag.
Ablösungsrecht auch bei später entstandenem Grundpfandrecht
Der BGH stellt klar, dass das Ablösungsrecht nach § 268 BGB auch einem Gläubiger zustehen kann, dessen Grundpfandrecht erst nach der Anordnung der Zwangsversteigerung entstanden ist. Entscheidend ist, dass der Ablösende ein rechtlich geschütztes Interesse daran hat, die Vollstreckung abzuwenden und den betreibenden Gläubiger zu befriedigen.
Wird der betreibende Gläubiger wirksam abgelöst, kann der Ablösende die einstweilige Einstellung des Zwangsversteigerungsverfahrens nach § 30 Abs. 1 ZVG bewilligen. Eine vorherige Umschreibung der Vollstreckungsklausel auf den Ablösenden ist dafür nicht erforderlich.
Der Nachweis der Ablösung kann gegenüber dem Vollstreckungsgericht auch durch per Telefax übermittelte Urkunden geführt werden.
Gericht muss Zuschlagsfragen umfassend klären
Im Verfahren V ZB 2/06 beanstandete der Senat, dass das Vollstreckungsgericht die tatsächlichen und rechtlichen Voraussetzungen der Ablösung nicht ausreichend aufgeklärt hatte. Gerade vor einer Zuschlagsentscheidung muss das Gericht alle erheblichen Gesichtspunkte umfassend prüfen. Dazu gehörten hier die Grundschuldabtretung, die Zahlung, die Stellung der Beteiligten und die Frage, ob die Einstellungsbewilligung wirksam war.
Ein solcher Aufklärungsverstoß ist im Zuschlagsverfahren erheblich. Der BGH entschied daher, dass der Zuschlag zu versagen war. Die Sache zeigt zugleich, dass auch kurzfristig vor dem Verkündungstermin eingereichte Unterlagen nicht schematisch übergangen werden dürfen.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Schuldner, nachrangige Grundpfandgläubiger, Ersteher und Vollstreckungsgerichte bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Ein Ablösungsrecht kann auch bei einem erst nach Versteigerungsanordnung entstandenen Grundpfandrecht bestehen.
- Für die Einstellungsbewilligung nach Ablösung ist keine Klauselumschreibung erforderlich.
- Telefax-Unterlagen können zum Nachweis der Ablösung genügen.
- Vor dem Zuschlag muss das Gericht alle entscheidungserheblichen Umstände sorgfältig aufklären.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zur Ablösung, zur Verfahrenseinstellung und zur gerichtlichen Prüfungspflicht vor Zuschlagserteilung ein.