Das Landgericht Köln hat mit Beschluss vom 29. Juli 2009 im Verfahren 6 T 236/09 über das Hausgeldvorrecht einer Wohnungseigentümergemeinschaft in der Zwangsversteigerung entschieden. Die Gemeinschaft hatte zunächst wegen titulierter Hausgeldforderungen die Zwangsversteigerung betrieben. Eine nachrangige Grundschuldgläubigerin löste diese Forderungen vor dem Termin ab. Später wollte die Gemeinschaft wegen weiterer titulierter Wohngelder erneut im privilegierten Rang des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG beitreten.
Vorrecht nur bis zur Fünf-Prozent-Grenze
Das Landgericht bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts, den neuen Beitritt nur in Rangklasse 5 zuzulassen. Das Vorrecht der Rangklasse 2 ist bei Wohnungseigentum betragsmäßig auf fünf Prozent des festgesetzten Verkehrswerts begrenzt. Im konkreten Fall war diese Grenze mit 4.200 Euro bereits durch die zuvor abgelösten Forderungen ausgeschöpft.
Nach Auffassung der Kammer gingen mit der Ablösung nach § 268 BGB nicht nur die Forderungen selbst, sondern auch das damit verbundene Vorrecht aus § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG auf die ablösende Grundschuldgläubigerin über. Diese war zur Ablösung berechtigt, weil ihr dingliches Recht bei einer Versteigerung aus Rangklasse 2 gefährdet war.
Das Vorrecht steht den Wohnungseigentümern nur einmal zu.
Kein erneutes Vorrecht nach Ablösung
Die Wohnungseigentümergemeinschaft konnte sich nicht mit Erfolg darauf berufen, sie verliere durch den Übergang des Vorrechts die Möglichkeit, einen zahlungsunwilligen oder zahlungsunfähigen Eigentümer durch die Versteigerung aus der Gemeinschaft zu entfernen. Das Landgericht sah darin keinen rechtlich maßgeblichen Nachteil im Sinne des § 268 Abs. 3 BGB.
Zweck des Zwangsversteigerungsverfahrens ist die Befriedigung von Geldforderungen. Der Eigentümerwechsel kann zwar ein praktischer Nebeneffekt sein, ist aber nicht der gesetzliche Zweck des Hausgeldvorrechts. Die Neuregelung sollte der Gemeinschaft eine realistische Befriedigungschance geben, die Belastung der nachrangigen Grundpfandrechtsgläubiger aber kalkulierbar auf fünf Prozent des Verkehrswerts begrenzen.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Wohnungseigentümergemeinschaften und Grundpfandrechtsgläubiger bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Das Hausgeldvorrecht der Rangklasse 2 ist betragsmäßig strikt begrenzt.
- Eine Ablösung kann Forderung und Vorrecht auf den ablösenden Gläubiger übergehen lassen.
- Nach vollständiger Ausschöpfung der Fünf-Prozent-Grenze besteht kein neues Vorrecht für weitere Hausgelder.
- Beitrittsanträge sollten die ausgeschöpfte Rangklasse genau prüfen.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zur Kalkulierbarkeit des Hausgeldvorrechts und zur Rechtsstellung ablösender Grundpfandrechtsgläubiger ein.