Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 4. Februar 2011 im Verfahren V ZR 132/10 über die Ablösung bestehen gebliebener Grundschulden nach einer Teilungsversteigerung entschieden. Nach dem Zuschlag blieben mehrere zugunsten einer Bank bestellte Grundschulden bestehen. Die Ersteherin löste die Grundschulden durch Zahlung des Nominalbetrags ab. Die früheren Eigentümer meinten, die Bank hätte zusätzlich die seit dem Zuschlag aufgelaufenen dinglichen Grundschuldzinsen gegenüber der Ersteherin geltend machen und an sie auskehren müssen.
Grundschuld und Sicherungsabrede
Der BGH stellte zunächst klar, dass eine Grundschuld rechtlich von der gesicherten persönlichen Forderung zu unterscheiden ist. Dingliche Grundschuldzinsen können dem Grundschuldgläubiger grundsätzlich zustehen, auch wenn das Grundschuldkapital zur Tilgung der gesicherten Darlehensforderungen ausreicht. Entscheidend ist aber, welche Pflichten sich im Innenverhältnis aus der Sicherungsabrede ergeben.
Im Verfahren V ZR 132/10 verneinte der BGH eine Schadensersatzpflicht der Bank. Das durch die Sicherungsabrede begründete Treuhandverhältnis verpflichtet den Grundschuldgläubiger zwar dazu, die Grundschuld bei Ablösung so zu verwerten, dass der persönliche Schuldner vollständig von seiner persönlichen Schuld befreit wird. Weitergehende Pflichten bestehen jedoch nicht ohne besondere Grundlage.
Bei der Ablösung einer bestehen gebliebenen Grundschuld muss der Grundschuldgläubiger den persönlichen Schuldner vollständig von der persönlichen Schuld befreien; weitergehende Pflichten wegen nicht valutierter Grundschuldzinsen bestehen grundsätzlich nicht.
Keine Pflicht zur Geltendmachung nicht valutierter Zinsen
Die Bank musste die Ersteherin daher nicht zusätzlich wegen der nach dem Zuschlag bis zur Ablösung angefallenen dinglichen Zinsen in Anspruch nehmen, soweit diese Zinsen zur Zeit der Ablösung nicht mehr der Sicherung einer persönlichen Forderung dienten. Der BGH hob das Berufungsurteil auf und stellte die klageabweisende Entscheidung des Landgerichts wieder her.
Die Entscheidung zeigt, dass die formale Reichweite einer Grundschuld nicht automatisch mit einer Pflicht des Sicherungsnehmers gleichzusetzen ist, jeden denkbaren dinglichen Betrag zugunsten des früheren Eigentümers zu realisieren. Maßgeblich bleibt der Sicherungszweck.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für frühere Eigentümer, Ersteher, Banken und Beteiligte von Teilungsversteigerungen bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Bestehen gebliebene Grundschulden können nach Zuschlag abgelöst werden.
- Der Grundschuldgläubiger muss den persönlichen Schuldner bei der Ablösung von der persönlichen Schuld befreien.
- Nicht valutierte dingliche Grundschuldzinsen müssen nicht ohne Weiteres geltend gemacht werden.
- Sicherungsabreden sind für Rechte und Pflichten nach Zuschlag genau auszuwerten.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zum Verhältnis von Grundschuld, Sicherungsabrede und Ablösung nach einer Versteigerung ein.