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Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, einem Stall mit Garage, einem Schuppen und einem Doppelcarport.

• Dachform und Dachdeckung: Satteldach des Wohnhauses mit Wellfaserzementplatten, vermutlich asbesthaltig; Dachraum ungedämmt, oberste Geschossdecke leicht gedämmt; Dachrinnen und Fallrohre aus Kunststoff

• Heizung und Warmwasser: Nahwärmeanschluss seit 2024; Wärmeabgabe über Rippenheizkörper mit Thermostatventilen, im Stallbereich teils Plattenheizkörper; Warmwasser über die Heizung mit Warmwasserspeicher

• Elektroinstallation: Sicherungskasten aus Metall, Dreh- und Kippsicherungen, Fehlerstromschutzschalter, ein bis zwei Lichtauslässe je Raum, ausreichende Steckdosen, mittlere Ausführung

• Fenster: überwiegend Kunststofffenster mit Zweifachverglasung aus 1998 und später, in der Küche im Obergeschoss aus 2016; teilweise ältere Holzfenster mit Zweifachverglasung, vermutlich vor 1980; manuelle Rollläden; Glasbausteine in Küche und Dusche im Erdgeschoss

• Sanitärausstattung: Erdgeschossbad mit Waschbecken, WC und Badewanne; zusätzliche Dusche im Erdgeschoss mit Dusche und Waschbecken; Obergeschossbad mit Waschbecken, WC und Dusche, teils farbige Sanitärobjekte; Wandfliesen je nach Raum etwa 1,5 m bis raumhoch

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 02.12.2025 innen und außen besichtigt. Die Bewertung beruht auf einer Innen- und Außenbesichtigung sowie ergänzend auf Bauakte, Kataster-, Grundbuch- und Behördenunterlagen.

Gebäude

Das Wohngebäude ist ein freistehendes Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung in Massivbauweise, geringfügig unterkellert, mit zwei Vollgeschossen, eingeschossigen Anbauten und nicht ausgebautem Dachgeschoss. Das Ursprungsbaujahr wird um 1900 vermutet; 1969/1971 erfolgte eine Aufstockung, wobei genehmigt nur die südliche Gebäudeseite war. Für die Wertermittlung wurde ein fiktives Baujahr 1975 bzw. als Ausgangswert 1965 angesetzt. Denkmalschutz besteht nicht.

Die Wohnfläche beträgt insgesamt ca. 218,5 m². Im Erdgeschoss liegt die Hauptwohnung mit ca. 112,1 m², bestehend aus Diele, drei Zimmern, weiterem kleinem Zimmerteil, Dusche, Küche, Esszimmer und Bad. Im Obergeschoss befindet sich die Einliegerwohnung mit ca. 106,4 m², bestehend aus Flur, Bad, vier Zimmern, Küche und Balkon; der Balkon wurde anteilig mit 25 % zur Wohnfläche gerechnet. Ein Kellerraum mit ca. 18,1 m² ist vorhanden, wurde jedoch mangels Wohnraumeignung nicht auf die Wohnfläche angerechnet.

Die Grundrissgestaltung entspricht einem älteren Wohnhaus mit zwei Wohneinheiten, wobei die Einliegerwohnung nur durch die Hauptwohnung erreichbar ist. Das Dachgeschoss ist nicht zu Wohnzwecken ausbaubar, jedoch eingeschränkt als Lager nutzbar. Die Belichtung ist in den Wohnräumen überwiegend üblich, einzelne Bereiche werden durch ältere Fenster und Glasbausteine geprägt. Besonnung und Belichtung sind insgesamt als durchschnittlich anzusehen.

Der bauliche Zustand wurde als noch ausreichend beschrieben; das Gebäude wirkt normal gepflegt, weist aber deutlichen Sanierungsbedarf auf. Wesentliche Mängel sind Restarbeiten an der 2024 angeschlossenen Nahwärmeheizung, erhöhter Renovierungsbedarf sowie die teilweise fehlende Baugenehmigung für die Aufstockung. Wesentliche Modernisierungen erfolgten in den letzten 20 Jahren nur in geringem Umfang, insbesondere an einzelnen Fenstern, einer Eingangstür und der Heizungsanbindung.

weitere Gebäude

Zum Objekt gehören mehrere Nebengebäude. Ein ehemaliger Stall mit Garage, teilweise unterkellert, eingeschossig mit Dachgeschoss, stammt schätzungsweise um 1900. Er enthält eine Waschküche mit ca. 11,5 m², einen nicht nutzbaren Kellerraum, eine zu Wohnzwecken ausgebaute Einheit für Saisonkräfte mit einem Raum von ca. 30,6 m² und Bad von ca. 3,7 m² sowie eine Garage mit ca. 15 m². Die Umnutzung zu Wohnzwecken erfolgte ohne erforderliche Baugenehmigung und gilt wegen unzureichender Belichtung sowie Lage in der Abstandsfläche als nicht nachträglich genehmigungsfähig; wertrelevant blieb daher im Wesentlichen nur die Garage.

Weiter vorhanden ist ein Schuppen, 2020 teils neu errichtet, teils aus einem früheren Heizöllager umgenutzt, mit Werkstatt von ca. 22,6 m² und Lager von ca. 7,9 m². Das Gebäude steht ohne erforderliche Genehmigung auf der Grundstücksgrenze und wurde wegen geringen wirtschaftlichen Nutzens als nicht wertbeeinflussend beurteilt.

Das Doppelcarport von 2020 ist einseitig an den Stall angebaut, in Holzkonstruktion mit zwei Stellplätzen. Auch hierfür wurde eine fehlende Baugenehmigung auf der Grundstücksgrenze festgestellt. Insgesamt machen die Nebengebäude einen ausreichend erhaltenen, normal gepflegten Eindruck.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Hauptwohnung ungenutzt und die zweite Wohnung durch einen Miteigentümer genutzt.