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Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Teileigentum Nr. 1 im Souterrain eines Mehrfamilienhauses, das zum Wertermittlungsstichtag als zwei vermietete Wohnungen mit zusammen ca. 117 m² genutzt wurde.

• Dachform/Dachdeckung: ausgebautes Dach mit Gauben, Eckturm und eingeschnittener Dachterrasse; Hinweise auf Dachundichtigkeiten sowie Erneuerungsbedarf an zwei Lichtkuppeln

• Heizung & Warmwasser: Gas-Zentralheizung mit zentraler Warmwasserbereitung

• Elektroinstallation: neuzeitliche Installation mit zentralem Zählerstandort im Hausanschlussraum und Unterverteilungen in den Wohnungen

• Fenster: Holzfenster mit Isolierverglasung in den Untergeschoss- und Nebenbereichen; historische Treppenhausfenster mit Holz- und Anstrichschäden

• Sanitär: innenliegende Bäder mit motorischer Entlüftung; Wohnung A mit kleinem Wannenbad, Wohnung B mit Duschbad; zusätzlich gemeinschaftlich genutztes Gäste-WC im Untergeschoss

• Böden: Estrich in Abstell- und Technikräumen; weitere Bodenbeläge der Wohnungen wurden im Gutachten nicht konkretisiert

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 06.03.2025 in Form einer Innen- und Außenbesichtigung besichtigt. Das zu versteigernde Teileigentum Nr. 1 mit beiden ausgebauten Wohnungseinheiten sowie das gemeinschaftliche Gebäude und die Außenanlagen wurden dabei in Augenschein genommen; ergänzend lagen Grundrisse, Teilungserklärung und weitere Unterlagen vor.

Wohnung

Das Teileigentum Nr. 1 liegt im Untergeschoss/Souterrain und ist laut Aufteilungsplan zwar als Teileigentum mit vier Büroräumen, Flur und Sanitäreinheit angelegt, wurde zum Stichtag jedoch zu zwei Wohnungseinheiten A und B ausgebaut und wohnwirtschaftlich genutzt. Die insgesamt angesetzte Fläche beträgt ca. 117,58 m².

Wohnung A umfasst Flur, zwei Zimmer, ein Bad sowie eine fensterlose Kochnische und weist ca. 67,73 m² auf. Sie orientiert sich im Wesentlichen nach Westen. Das Wohnzimmer ist sehr tief geschnitten und verfügt über einen Erker; die Kochnische ist als innenliegender Durchgangsraum zum Schlafzimmer angeordnet. Die Grundrissgestaltung ist funktional, jedoch durch die innerhalb der Wohnung befindliche, stillgelegte Treppe zum Erdgeschoss beeinträchtigt. Die natürliche Belichtung der Zimmer ist für Aufenthaltsräume nicht ausreichend.

Wohnung B umfasst ca. 49,85 m² und besteht aus Flur mit Kochnische, einem Wohn- und Schlafzimmer sowie Duschbad. Sie ist durch Fenster nach Westen sowie durch einen Eckerker zusätzlich nach Nordwesten und Norden ausgerichtet und damit günstiger belichtet.

Beide Wohnungen befanden sich in gepflegtem Zustand mit wenig Renovierungsbedarf. Mängel sind die nicht belüfteten Kochnischen beider Einheiten sowie eine Schallbrücke durch die erhaltene, aber verschlossene Innentreppe.

Gebäude

Das Gebäude ist eine gründerzeitliche Stadtvilla als Eck- bzw. Endgebäude eines geschlossenen Straßenzugs, deren Errichtung auf etwa 1890 geschätzt wird. Es umfasst ein Untergeschoss, zwei Vollgeschosse und ein ausgebautes Dachgeschoss; zum Stichtag bestanden 5 Miteigentumsanteile, tatsächlich aufgeteilt in 6 Wohneinheiten. Eine grundlegende Sanierung und Modernisierung erfolgte von 1998 bis etwa 2000, ergänzt um eine Balkonanlage im Jahr 2012 und eine Dachterrasse im Jahr 2020. Das Gebäude ist kein Einzeldenkmal, steht jedoch als Teil der Gesamtanlage „Mühlwegviertel“ hinsichtlich des äußeren Erscheinungsbildes unter Denkmalschutz.

Im Untergeschoss befinden sich neben dem zu versteigernden Teileigentum die Haustechnikräume, nicht zugeordnete Kellerverschläge sowie weitere Einheiten. Das Teileigentum Nr. 1 wurde abweichend vom Aufteilungsplan ausgebaut; ein Treppenbereich ist baulich verändert und im Erdgeschoss verschlossen. Nach Einschätzung des Gutachters ist die zukünftige nachhaltige Nutzung des zu versteigernden Souterrain-Teileigentums eher gewerblich zu sehen, da die natürliche Belichtung teilweise eingeschränkt ist.

Das Gemeinschaftseigentum machte insgesamt einen soliden und gepflegten Eindruck.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Teileigentum Nr. 1 in zwei Wohnungseinheiten aufgeteilt und bewohnt; für Wohnung A lag ein Mietvertrag vor, Wohnung B wurde ebenfalls genutzt, jedoch ohne vorgelegten Mietvertrag.