1 K 89/25

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an der 3-Zimmer-Dachgeschosswohnung Nr. 22 nebst zugehörigem Kellerraum in einem Mehrfamilienhaus.

• Dachform/Dachdeckung: Satteldach mit Dachziegeldeckung

• Heizung & Warmwasser: Gas-Zentralheizung mit zentraler Warmwasserversorgung; im Bad Handtuchheizkörper

• Elektroinstallation: durchschnittliche, veraltete Ausstattung

• Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung

• Sanitär: Duschbad mit eingebauter Duschkabine, Handwaschbecken und WC; Waschmaschinenanschluss im Bad; einfache Ausstattung mit weißen Sanitärobjekten

• Böden:

  • Wohn-, Schlafräume und Flur: Laminat, teilweise PVC auf Laminat

  • Küche und Bad: Fliesen

  • Keller: Betonglattstrich

Besichtigung:

Das Objekt wurde am Wertermittlungsstichtag außen und innen besichtigt. Besichtigt wurden die Dachgeschosswohnung Nr. 22, der zugehörige Kellerraum, zugängliche Gemeinschaftsräume sowie die Außenanlagen; ergänzend stützte sich die Bewertung auf Bauakten, Teilungserklärung und weitere Unterlagen.

Wohnung

Die Wohnung liegt im Dachgeschoss, Wohnungseingang links, und umfasst ca. 53 m² Wohnfläche. Sie ist aufgeteilt in 3 Zimmer, Küche, Duschbad und Flur; zusätzlich gehört der Kellerabstellraum Nr. 22 im Untergeschoss dazu. Die Grundrissgestaltung ist einfach bis normal, das Bad ist innenliegend ohne Fenster. Eine normale Belichtung und Besonnung ist durch Fenster nach Norden und Süden gegeben.

Der Zustand ist insgesamt einfach und teils renovierungsbedürftig. Festgestellt wurden eine veraltete und nicht voll funktionsfähige Elektroinstallation mit sichtbaren Überbrückungen auf Putz, eine defekte Klingel- und Wechselsprechanlage, sichtbare Gebrauchsspuren und Schäden an Bodenbelägen, eine nicht fachgerechte Badmodernisierung mit teilweise schadhaften Wandbelägen sowie eine fehlende Flankendämmung an der östlichen Wohnungswand zum unbeheizten Trockenraum bzw. Speicher. Modernisierungen erfolgten etwa 2005 am Bad, an der Wohnungseingangstür und an den Bodenbelägen; die Fenster wurden ca. 1991 erneuert.

Gebäude

Das Gebäude ist ein ca. 1957 errichtetes, massiv gebautes Mehrfamilienwohnhaus als zweiseitig angebautes Eckhaus mit zwei separaten Eingängen, drei Vollgeschossen, Vollunterkellerung und teilweise ausgebautem Dachgeschoss. Es ist nach WEG in 46 Einheiten aufgeteilt, bestehend aus 23 Wohnungen und 23 Dachzimmern bzw. Abstellräumen; im Gebäudeteil mit Hausnummer 17 befinden sich 12 Wohnungen sowie 13 Dachzimmer bzw. Abstellräume. Das Gebäude entspricht in Bauweise, Grundstruktur und bauphysikalischen Eigenschaften weitgehend dem Baujahr; Wärme- und Schallschutz erreichen überwiegend nicht heutige Neubauanforderungen.

Der Unterhaltungszustand des Gemeinschaftseigentums ist überwiegend durchschnittlich. Modernisiert wurden ca. 2001 die Heizzentrale und vermutlich der Fassadenanstrich, etwa 1991 die Treppenhausfenster und Haustüren. Als Mangel am Gemeinschaftseigentum wurde eine nicht funktionsfähige Klingel- und Haussprechanlage festgestellt. Gemeinschaftlich vorhanden sind Dachbodenbereiche, die teilweise als Trockenraum genutzt werden, sowie ein Waschraum im Keller mit Warmwasserspeicher. Ein Aufzug ist nicht vorhanden.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung vermietet; es bestand ein unbefristetes Mietverhältnis.