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Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein mit einem Einfamilienhaus und Garage bebautes Grundstück sowie fünf unbebaute Flurstücke, davon zwei Waldflächen, ein bebaubares Baugrundstück und zwei nur eingeschränkt nutzbare Garten-/Erholungsflächen.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 21.11.2025 ausschließlich von außen besichtigt. Das Objekt und die unbebauten Flurstücke konnten nur stark eingeschränkt, teils nur von der Straßenseite und teilweise gar nicht eingesehen werden; die Bewertung stützt sich daher ergänzend auf Grundbuch, Bauzeichnungen, Flächenberechnungen und behördliche Auskünfte.

Gebäude

Das vorrangig zu versteigernde Objekt ist ein freistehendes Einfamilienhaus auf dem Flurstück 376/1 mit 1.362 m² Grundstücksfläche. Das Wohnhaus wurde etwa 1959 errichtet, ist ein- bis zweigeschossig ausgeführt, teilunterkellert und mit einem Satteldach versehen. Die Bauweise ist massiv; die Außenwände bestehen aus Mauerwerk. Aus den vorliegenden Unterlagen ergibt sich eine Brutto-Grundfläche von rund 550 m². Die Wohnfläche beträgt nach den beigefügten Berechnungen rund 158,49 m².

Nach den Bauunterlagen umfasst das Haus

• im Erdgeschoss unter anderem Wohnzimmer, Esszimmer, Küche, Flur, Garderobe und WC.

• Im Obergeschoss sind Kinderzimmer, Gästezimmer, Elternschlafzimmer, Bad, WC, Flur und Durchgang ausgewiesen.

Die Grundrissgestaltung entspricht damit einem klassischen Einfamilienhaus älterer Bauart mit vollständigem Raumprogramm für einen Familienhaushalt. Zur tatsächlichen heutigen Innenaufteilung liegen wegen fehlender Innenbesichtigung keine verifizierbaren Feststellungen vor.

Belichtung und Besonnung konnten nur eingeschränkt beurteilt werden; aufgrund der freistehenden Bauweise und der Hanglage ist von grundsätzlich ordentlichen Lichtverhältnissen auszugehen. Das Grundstück fällt von der Straße ab, die hinteren Grundstücksteile sind in ihrer Nutzbarkeit eingeschränkt. Wesentliche Modernisierungen waren bei der Außenbesichtigung nicht erkennbar.

weitere Gebäude

Zum Haus gehört eine Garage, die als wertrelevantes Nebengebäude berücksichtigt wurde. Nähere Feststellungen zu Baujahr, Konstruktion, Zustand, Belichtung oder Ausstattung waren wegen der fehlenden Innenbesichtigung nicht möglich. Darüber hinaus wurden etwaige weitere Nebengebäude nicht besichtigt und in der Wertermittlung nicht berücksichtigt.

Grundstücke

Neben dem Hausgrundstück werden fünf unbebaute Flurstücke einzeln mit versteigert. Flurstück 371/5 ist eine 2.370 m² große Waldfläche. Flurstück 372/1 ist eine weitere Waldfläche mit 662 m²; ihr Wert wurde zusätzlich unter pauschaler Berücksichtigung vorhandener Außenanlagen angesetzt. Beide Flächen wurden nur eingeschränkt oder gar nicht besichtigt.

Flurstück 422 mit 811 m² ist nach den vorliegenden Auskünften bebaubar; die Zulässigkeit richtet sich nach § 34 BauGB. Wegen abweichender Grundstückstiefe, Hanglage und eingeschränkter Nutzbarkeit der hinteren Fläche wurden wertmindernde Abschläge vorgenommen. Zusätzliche Kosten zur Herstellung eines potenziellen Bauplatzes sind laut Gutachten nicht im Verkehrswert enthalten.

Flurstück 374 mit 98 m² ist zwar als baureifes Land eingeordnet, wegen seines Zuschnitts und der geringen Größe jedoch nur eingeschränkt nutzbar. Flurstück 373 mit 84 m² liegt in zweiter Reihe und ist nach der Einzelbetrachtung nicht wohnbaulich nutzbar; es wurde als hausnahes Gartenland bzw. Forst-/Erholungsfläche bewertet.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das mit dem Einfamilienhaus bebaute Flurstück soweit bekannt eigengenutzt; dies wurde auch für die übrigen Flurstücke unterstellt.