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Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Bürogebäude mit Lagerflächen und Stellplätzen auf dem Flurstück 657/2 sowie ein unbebautes Grundstück, überwiegend befestigt und als Parkfläche genutzt. Für beide Grundstücke besteht jeweils eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zur ausschließlichen Nutzung für Bürobetriebe bzw. Kfz-Stellplätze.

• Dachform/Dachdeckung: Flachdach mit Aufdachdämmung und Abdichtung

• Heizung/Warmwasser: Fernwärmezentralheizung in Kraft-Wärme-Kopplung mit Wärmeabgabe über Heizkörper; Warmwasserversorgung zentral; in einzelnen Büros Klimaanlagen

• Elektroinstallation: baujahrübliche Hausinstallationen, Kabelkanäle unter den Fenstern in allen Büros, Notstromaggregat mit 25.000-Liter-Dieseltank

• Brandschutz/Technik: Sprinkleranlage von 2006, Löschwasserleitung als Wandhydranten, Brandmeldeanlage mit Brandmeldezentrale

• Fenster: Aluminiumfenster mit Zweischeiben-Isolierverglasung

• Verschattung: Jalousien

• Sanitärausstattung: je Regelgeschoss vier WC-Blöcke, im 6. OG zwei WC-Blöcke; jeweils Damen- und Herren-WC mit Waschbecken, Herren-WC zusätzlich mit Urinal; Böden gefliest, Wände teilgefliest oder mit Anstrich

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 05.06.2025 besichtigt. Das Bürogebäude konnte nur teilweise besichtigt werden; exemplarisch wurden Büroräume im EG, 1. OG und 3. OG sowie zugängliche Flure und Teile des Kellers in Augenschein genommen, im Übrigen beruhte die Bewertung auf Bauakten, Plänen, Fotos und Verwaltungsunterlagen. Das Parkplatzgrundstück wurde vor Ort vollständig in Augenschein genommen.

Gebäude, Flurstück 657/2, Dudenstraße 46

Das im Vordergrund stehende Versteigerungsobjekt ist ein 1992 errichtetes, unterkellertes Bürogebäude in Massivbauweise mit überwiegend sieben, teilweise sechs Vollgeschossen sowie einem Dachaufbau für Aufzugs- und Technikflächen. Die Bruttogrundfläche beträgt 12.896,09 m², die vermietbare Nutzfläche rund 9.625,30 m². Hiervon entfallen 968,63 m² auf Lagerflächen im Untergeschoss, 1.209,61 m² auf das Erdgeschoss, 1.367,44 m² auf das 1. Obergeschoss, 1.358,61 m² auf das 2. Obergeschoss, 1.413,75 m² auf das 3. Obergeschoss, 1.417,56 m² auf das 4. Obergeschoss, 1.358,61 m² auf das 5. Obergeschoss und 531,09 m² auf das 6. Obergeschoss.

Die Erschließung erfolgt über einen eingeschossigen Eingangsbaukörper an der Nordostseite. Im Untergeschoss befinden sich Keller-, Lager- und Heizräume. Das Erdgeschoss umfasst Eingangsbereich mit Windfang, Empfang, Hausmeisterraum und WC sowie Büroflächen. In den Obergeschossen 1 bis 5 liegen Büroräumlichkeiten mit jeweils vier WC-Blöcken und Teeküche; die Flächen sind pro Geschoss in bis zu vier separate Mietbereiche teilbar. Das 6. Obergeschoss verfügt über Büroflächen mit zwei WC-Blöcken und Teeküche und ist in zwei Einheiten teilbar. Im 7. Obergeschoss befinden sich Maschinen- und Technikräume.

Umbauten und Modernisierungen erfolgten 2005 bis 2009 mit Grundrissänderungen, Anbau des Eingangsvorbaus und Erneuerung eines Aufzugs 2006. Zudem wurden nach den Unterlagen in diesem Zeitraum Fußböden, Decken, Türen, Fliesen, Sanitärbereiche sowie Wasser- und Stromleitungen und die Heizanlage erneuert. Die Grundrisse sind für Büronutzung zweckmäßig, mit gut teilbaren Mietbereichen. Die Belichtung ist befriedigend; die innenliegenden WC-Bereiche sind künstlich zu belichten und zu belüften. Der Bauzustand wurde insgesamt als gut bis befriedigend ohne erkennbaren besonderen Instandhaltungsstau beschrieben. Denkmalschutz besteht nach den vorliegenden Angaben nicht.

Grundstück, Flurstück 658/10, Dudenstraße 57 a

Das weitere Versteigerungsobjekt ist ein unbebautes Grundstück mit 2.466 m², das überwiegend befestigt und als Parkfläche genutzt wird. Es handelt sich um ein Reihengrundstück mit nach hinten rechteckigem Zuschnitt und im Straßenverlauf abgerundeter Front, etwa 37,50 m Breite und ca. 59 m bis 74 m Tiefe. Das Gelände ist weitgehend eben, voll erschlossen und öffentlich gesichert.

Die Fläche ist mit Betonpflastersteinen befestigt und mit rund 120 offenen PKW-Stellplätzen belegt. Vorhanden sind teilweise Einfriedungen mit Maschendraht- und Metallzaun sowie einzelne Bäume und Büsche. Das Grundstück ist nicht bebaut. Es besteht eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit, wonach es ausschließlich zur Herrichtung und Unterhaltung von Kfz-Stellplätzen genutzt werden darf; eine anderweitige Nutzung ist ausgeschlossen. Zusätzlich besteht eine Baulast zur baurechtlichen Vereinigung mit dem Nachbargrundstück, die im Gutachten jedoch nicht als wertmindernd eingestuft wurde.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Bürogebäude überwiegend vermietet; Teilflächen im EG, 1. OG und 3. OG standen leer, insgesamt waren rund 7.109 m² Bürofläche zuzüglich Lagerflächen und 60 Stellplätze vermietet. Zum Wertermittlungs-Stichtag war das unbebaute Grundstück als Stellplatzanlage genutzt; 100 von etwa 120 Stellplätzen waren vermietet.