3 K 10/25

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an der 3-Zimmer-Wohnung Nr. 4 im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses mit Kellerraum bzw. Abstellraum im Kellergeschoss.

• Dachform/Dachdeckung: Satteldächer, teilweise mit Dachaufbauten (Zwerchdächer) und Dachflächenfenstern; Eindeckung mit Tonziegeln

• Heizung & Warmwasser: Öl-Zentralheizung; zentrale Warmwasserversorgung

• Elektroinstallation: mittlere Ausführung der Installation

• Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung; Kunststoffrollläden; im Keller Metallfenster einfachverglast mit Mäusegittereinsätzen

• Sanitärausstattung: Bad mit Waschbecken, WC, Badewanne bzw. Dusche

Besichtigung:

Das Objekt wurde am Wertermittlungsstichtag lediglich von außen sowie in den zugänglichen Gemeinschaftsflächen der Hausnummern 4 und 6 besichtigt. Das Sondereigentum der Wohnung Nr. 4 und der Kellerraum konnten nicht betreten werden; die Bewertung beruht insoweit auf äußerem Anschein, Plänen, Teilungserklärung und weiteren Unterlagen.

Wohnung

Die Wohnung Nr. 4 liegt im Erdgeschoss und umfasst laut Teilungserklärung 95,34 m² Wohnfläche. Sie besteht aus drei Aufenthaltsräumen, Küche, Bad mit WC, Garderobe und Flur; zusätzlich gehört ein Kellerraum im Untergeschoss mit rund 7,2 m² dazu. Der Grundriss wird als zweckmäßig und funktional beschrieben. Die Aufenthaltsräume sind nach Südosten bzw. Nordosten ausgerichtet; Belichtung und Besonnung werden als ausreichend eingeschätzt.

Da die Wohnung nicht zugänglich war, sind Angaben zum Innenzustand nur unterstellt. Für die Wertermittlung wurde ein mittlerer Ausstattungszustand angenommen. Ein Abstellraum innerhalb der Wohnung ist nicht vorhanden; der Kellerraum dient als notwendige externe Lagerfläche.

Gebäude

Die Baulichkeiten wurden ursprünglich 1912 als Fabrikgebäude errichtet und 1969 zum Wohnhaus umgebaut; daraus leitet das Gutachten für die Gesamtanlage ein fiktives Baujahr 1991 ab. Das Mehrfamilienwohnhaus ist ein massiv errichtetes Gebäude mit ein bis zwei Vollgeschossen und teilweise ausgebauten Dachgeschossen. Das Gebäude umfasst drei Hausnummern. Die Hauseingänge sind über ein- bzw. mehrstufige Zugänge erschlossen; Barrierefreiheit besteht nicht.

Der bauliche Zustand des Gemeinschaftseigentums ist wertrelevant beeinträchtigt. Festgestellt wurden teilweise erhebliche Feuchtigkeitsschäden in Sockelbereichen, insbesondere im Bereich des Anwesens Neugasse 6, großflächige Farb- und Putzabplatzungen an rückwärtigen Fassaden sowie Erneuerungsbedarf an Heizungsanlage und Heizungsleitungen im Erdgeschoss. Insgesamt hinterlässt das Wohnhaus einen stark überalterten und nur im notwendigsten Umfang instand gehaltenen Eindruck.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt.