3 K 94/25

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine Wohneinheit Nr. 1 im Souterrain nebst Kellerraum im Souterrain; laut Gutachten keine Wohnung im Sinne der LBO BW, mit ca. 58 qm Nutzfläche.

• Dachform/Dachdeckung: Sattel- oder Giebeldach mit Dachziegeleindeckung aus Ton; Dachrinnen und Regenfallrohre aus Kupfer

• Heizung & Warmwasser: Gas-Zentralheizung, Brenner mit 34 kW Nennwärmeleistung, Baujahr um 1990; Wärmeübertragung über Flachheizkörper, teilweise mit Thermostatventilen; Warmwasserversorgung zentral über die Heizung

• Elektroinstallation: einfache Ausstattung

• Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung, keine Rollläden; innere Fensterbänke aus Holz, äußere aus Betonwerkstein

• Sanitärausstattung: Bad mit eingebauter Wanne, Stand-WC mit Spülkasten und Waschbecken; einfache Ausstattung, Fliesen teils unfachmännisch ergänzt

• Böden: vermutlich ungedämmter Betonboden mit einfachen Belägen, insbesondere Laminat und Fliesen

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 27.11.2025 außen und innen weitgehend besichtigt. Die Bewertung stützt sich ergänzend auf Grundbuch, Teilungserklärung, Bauakte, Flächenberechnung, Auszüge aus Verwaltungsunterlagen sowie behördliche Auskünfte.

Wohnung

Die zu bewertende Einheit liegt im Souterrain und ist als „Wohneinheit“ Nr. 1 mit zugehörigem Kellerraum im Seitengebäude im Grundbuch verselbständigt. Nach den Bauunterlagen handelt es sich baurechtlich jedoch nicht um Wohnraum, sondern um als Keller, Waschraum, WC und Hobbyraum genehmigte Flächen; die zwischenzeitliche Nutzung als Wohnung ist daher nicht maßgeblich. Die Nutzfläche beträgt rund 58 m².

Die Einheit umfasst 2 Räume, Küche, Flur und Bad. Die Belichtungs- und Besonnungsverhältnisse sind unzureichend. Hinzu kommen mangelnde Raumhöhen sowie ein bei Wohnnutzung mangelhafter zweiter Fluchtweg aufgrund der Brüstungshöhe. Der Grundriss ist einfach, die Nutzbarkeit gegenüber regulärem Wohnraum deutlich eingeschränkt.

Der Ausbauzustand ist einfach. Besonders wertrelevant ist der stärkere Schimmelbefall an den Außenmauern; außerdem wurden Feuchtigkeitsschäden berücksichtigt. Der bauliche Zustand des Sondereigentums wird insgesamt als schlecht beurteilt. Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Einheit leerstehend; zuvor wurde sie als Wohnung genutzt.

Gebäude

Das gemeinschaftliche Eigentum besteht aus einem zweigeschossigen, unterkellerten Mehrfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss in Massivbauweise aus dem Jahr 1972. Das Haus umfasst die Einheit im Kellergeschoss, je eine Wohneinheit im Erd- und Obergeschoss, eine weitere im Dachgeschoss/Dachspitz sowie im Rückgebäude eine zusätzliche Wohneinheit. Wesentliche Modernisierungen wurden nicht festgestellt.

Das Gebäude verfügt über Streifenfundamente, einen Betonkeller, einschaliges Mauerwerk ohne zusätzliche Wärmedämmung, Stahlbetondecken sowie eine Holzbalkendecke zum Dachspitz. Der Zugang ist nicht barrierefrei. Die Belichtung des Bewertungsobjekts im Souterrain ist gut bis schlecht, insgesamt besteht eine wirtschaftliche Wertminderung durch mangelnde Wärmedämmung. Wesentliche Bauschäden am Gemeinschaftseigentum waren nicht erkennbar; der bauliche Zustand ist befriedigend, die Gesamtanlage entspricht insgesamt dem Baujahr.

weitere Gebäude

Zum Gesamtobjekt gehören ein Rückgebäude mit Wohneinheit Nr. 5 und Abstellräumen sowie eine Garage, die der Wohneinheit Nr. 4 zugeordnet ist. Für das Versteigerungsobjekt bestehen daran keine gesonderten Sondernutzungsrechte.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die zu bewertende Souterrain-Einheit leerstehend.